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中国奥园财报:通过出售子公司和汇兑收益贡献利润

摘要: 2021年3月30日,中国奥园披露2020年业绩报告。 在2020年疫情的影响下,房地产行业的整体表现较为低迷。在此情况下,中国奥园仍然取得了较为亮眼的业绩,实现了营收净利“双增长”。 但有媒体发现,通过拆解中国奥园2020年报,中国奥园的高收益里面,有很大一块儿的利润贡献来自于出售子公司和大额汇兑收益。

/张垣

 

中国奥园财报:通过出售子公司和汇兑收益贡献利润

 

2021年3月30日,中国奥园披露2020年业绩报告。

在2020年疫情的影响下,房地产行业的整体表现较为低迷。在此情况下,中国奥园仍然取得了较为亮眼的业绩,实现了营收净利“双增长”。

但有媒体发现,通过拆解中国奥园2020年报,中国奥园的高收益里面,有很大一块儿的利润贡献来自于出售子公司和大额汇兑收益。

年报数据显示,中国奥园2020年营业收入677.9亿元,同比增长34%;净利润为70.5亿元,同比增长35%;归母净利润为59.1亿元,同比增长41%。

对比奥园2019年以及2020年损益表,在毛利和净利润(年内溢利)两个科目之间,其他收入、收益及亏损和出售附属公司收益出现大幅增长,从3.4亿元、1.7亿元分别增长至22.8亿元、12.3亿元。

其中,年报披露,2020年,中国奥园出售附属公司(即子公司)获得了12.27亿元的大额收益。

同时,受到2020年美元贬值的影响,各大房企都录得大额汇兑收益。根据年报,2020年,中国奥园的汇兑损益净额为18.40亿元,较2019年增长19.9亿元。。

出售子公司获得的收益和汇兑收益一共为30.67亿元。

需要注意的是,无论是出售附属公司收益抑或是汇兑收益都是非经常性损益项目,不是公司经营主营业务获得的收益,不具备盈利可持续性。

如若将2019年以及2020年上述两项科目收益剔除掉,计算出奥园去年除税前净利润反而同比下降7.8%。

而在营收净利“双增长”的同时,公司的毛利率却有所下降。数据披露,公司2020年毛利率为25.1%,与去年相比下降5个百分点。

对于毛利率的下降,中国奥园在业绩发布会的问答环节表示,“毛利率的下降也是一个策略和调整的过程。2020年奥园在一二线城市的占比持续提升。尤其是2020年新增土地方面,一二线城市的占比提升幅度非常大,在此过程中,我们加大了三四线和五线城市的去化,价格也有一定的让利,短期内对毛利产生一定的影响。长远来看,城市层级提高之后,毛利率也会提到比较高的位置。”

此外,另一项衡量企业经营成果的指标——核心净利润率从10.1%下降到8.8%,这也反应出剔除资本溢价等因素之后,去年奥园的经营利润水平其实是下降的。

值得一提的是,去年奥园业绩报表中合同负债的变动幅度较大,由2019年的860.6亿元下降为690.4亿元。奥园解释合同负债变动主要是子公司调整股权占比以及提前退出销售项目两个因素带来的出表所致。

合同负债主要受并表项目的销售回款影响,当并表项目满足结算条件时,项目销售回款计入地产开发收入科目;当未满足结算条件时,合并并表项目的销售回款计入合同负债科目。

因此,通过合同负债的变动加上当期地产开发收入,得到并表项目的销售回款,然后将并表项目销售回款占合约销售比例,跟奥园披露的全部项目销售回款率进行比较,可以大概估算出奥园2020年出表比例。

2018年及2019年奥园并表项目销售回款占合约销售比例均在60%出头,与奥园披露的整体销售回款率的比值约为78%,但在2020年这一比值却降低至42%。这体现出了奥园去年出表项目之多。

出表对奥园损益表上体现出的营收以及毛利等带来影响。如若保持去年的并表比例,奥园营收增幅将明显高于净利润增幅。

此外,数据显示,2020年,中国奥园的本公司股东应占权益相比2019年有所上升。

2020年奥园股东应占净利润59.1亿元,同比增长41%,每股盈利2.19元,拟定每股派息人民币77分,同比增长40%,连续8年保持30%以上的派息比率。

但中国奥园的“明股实债”一直饱受诟病,少数股东年年大额输血,年年却只分享较小的净利润。如果把这些“明股”还原成“实债”,中国奥园的财务数据,尤其是债务规模及融资成本会进一步扩大。

数据显示,2020年中国奥园银行及其他借款约为809.53亿元,2019年约为689.61亿元;2020年优先票据及公司债券约为339.20亿元,2019年约为268.03亿元。

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