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摇到就赚到?!上海楼市一年上演26次“千人摇” 调控风雨欲来

摘要: 20日上午,有媒体报道称,上海将采取一系列措施来防止新房认筹过热,包括同一家庭在同一时段只能认筹一个楼盘。当日午后,上海市房管局回应称,目前没有出台新的调控政策。

20日上午,有媒体报道称,上海将采取一系列措施来防止新房认筹过热,包括同一家庭在同一时段只能认筹一个楼盘。当日午后,上海市房管局回应称,目前没有出台新的调控政策。

认筹政策虽然闹出乌龙,但仍折射出上海新房摇号认筹的火热,以及衍生出来的一些乱象。有机构统计,2020年上海“千人摇”项目达到26个,新房整体认筹率为120.4%,而2019年还不足40%。同时,一人认多筹、“马甲”代摇也频频出现在市场上,推高市场虚火。

26次“千人摇” 整体认筹率提高3倍

20日上午,有媒体报道称,其获取的一份《闵行区房管局会议纪要》显示,为严控市场过热,上海将采取一系列措施抑制新房认筹热度。该份会议纪要称,同一家庭同一时段(认筹开始—摇号结束)在全市范围只能认筹一个楼盘;适当提升“热盘”认筹金比例;针对开盘当天去化率超过90%的楼盘,认筹名单还需要提交房管局备案,且不得更名。

上述报道发出后,迅速引起关注。20日午后,上海市房管局回应多家媒体称,上海继续严格执行现有房地产政策,目前并没有出台新的政策,只是针对当前销售环节中的不规范现象,要求加强销售环节的管理。

摇号认筹政策之所以如此触动大众敏感的神经,与当前上海新房市场存在的摇号热不无关系。为了买房,陆楠(化名)在2020年跑遍了上海北部的大部分楼盘,她对中新经纬客户端称,除了一些郊区盘,市区项目的认筹率都很高,“千人摇号”的情况也不少。在参与几次摇号均未摇中后,她不得已买了一套二手房。

2020年10月中旬,位于上海青浦区的蟠龙天地进行开盘摇号,这个均价超6万元/平方米、共计948套房源的项目,吸引到了3715组客户认筹,创下上海市2020年认筹摇号人数的最高记录。蟠龙天地项目的整体认筹率为391.88%,也就是说,差不多4个人抢一套房。不过,391.88%的认筹率不算夸张,备案均价近8万元/平方米为汇成南街里与备案均价约11.2万元/平方米尚峰名邸,认筹率都超过了1200%,12个人抢一套房。

摇到就赚到?!上海楼市一年上演26次“千人摇” 调控风雨欲来

2020年上海住宅认筹数排名TOP10。来源:第一太平戴维斯

上海的豪宅市场在2020年下半年表现活跃。据第一太平戴维斯统计,2020年下半年,上海共计有19个单价在10万元/平方米的高端项目入市,除一个项目的认筹率为90%以外,其余项目的认筹率都超过100%。19个项目中,有13个项目在开盘当天就售罄。

第一太平戴维斯称,2020年上海“千人摇”项目达到26个,超过500组摇号的项目有42个。

中指研究院称,截止到2020年12月23日,上海新盘认筹率超100%的有93个,认筹率超200%的项目有50个,超过500%的有13个。2020年上海公证摇号的楼盘整体认筹率为120.4%,而2019年不足40%,不少2019年认筹率较低的项目在2020年再推后,其认筹率都有明显提升。

摇到即赚到? “马甲”现象频仍

摇到就赚到?!上海楼市一年上演26次“千人摇” 调控风雨欲来

资料图:售楼部沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄

购房者为何热衷买新盘?陆楠称,由于新房有政府限价,一些楼盘会与周边的二手房价格存在价差,对购房者意味着摇到即赚到。

位于上海前滩、认筹率高达1200%的尚峰名邸,售价便比周边二手房源明显偏低。2020年12月底,尚峰名邸推出47平方米、146平方米、192平方米三种户型,47平方米的售价约在12万元/平方米,另外两个户型的售价约在10万-11万元/平方米,而周边小区二手房的售价已达到15万-19万元/平方米。相比二手房价格,尚峰名邸最小户型的获利空间也超过百万元。

在尚峰名邸开盘当日,就有一些房产经纪人等在售楼处门外,准备转卖摇到号的购房人手中的房源。经济观察报报道称,一位女士选完房出来,被几家中介围住,她表示自己选到了146平方米好楼层的房子,“至少加500万”。(当日)下午四点,一位中介称,已经成交了一套192平方米的房源,加价420万元,价格达到2520万元,算上需要承担的税费,客户要出2700余万元。

又例如,售价在10万元/平方米以上的中海汇德里、售价11.5万元/平方米的融创徐汇滨江壹号,都被视为豪宅中性价比较高的楼盘,认筹率都数倍于房源数量,开盘当日全部清盘。

正因为有明显的获利空间,资金充足的购房者便通过一人认多筹、找人代持等方式参与楼盘摇号来提高中签率。在看房的过程中,陆楠发现,有人同时认筹了多个楼盘,“因为认筹名单都是公开的,可以看到同一个名字在到处摇号。”

一位网友也在上海市人民政府网站“政民互动”栏目上留言称,作为刚需,他参与了几次摇号,始终未果。他发现,不少拥有很多房产的人通过各种方法进入摇号,“假离婚”、“假官司”、代持现象频发,还有人在拿到房产证后立即转手出售。

虚高认筹率改变市场预期 调控或收紧

摇到就赚到?!上海楼市一年上演26次“千人摇” 调控风雨欲来

资料图:建筑物。中新经纬 摄

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示,新房二手房价差的存在,让买房获利变成“肉眼可见”的事情,不管是否有购房需求,自然都要去参与一下,甚至是找人代持,推高了摇号认筹率。当很多楼盘同时出现认筹率虚高,购房人的市场预期也会发生改变,进而带动二手房成交量的上升。

“一个人在多个楼盘认筹,或者找人代持,说明认筹率是有水分的,这种操作变相推热了市场。当抢房预期形成,观望情绪就会减少,有推动房价上涨的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析。

新房摇号认筹火热,还与上海楼市的基本面有关。易居研究院副院长杨红旭表示,经历三年低迷后的市场需求释放、疫情下避险与改善需求、货币放水下的抗通胀需求、动拆迁放量、公民同招教育改革、人才落户放松,这六大力量综合作用下,形成当前上海楼市火热的现状。

易居研究院数据显示,2020年,上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米,同比增长23.1%,二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,新房与二手房成交量均达到近4年来新高。

尽管上海市房管局否认出台认筹新政,但坊间对于调控政策的预期并非空穴来风。1月11日,上海市房管局在公开回复网友提问时表示,将积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。在20日的回应中,上海市房管局称,监管部门已做好政策储备。

严跃进预计,调控升级的可能性依然存在,类似“同一家庭同一时段(认筹开始—摇号结束)在全市范围只能认筹一个楼盘”等政策,有望在上海落地。张大伟则称,对摇号资格进行简单约束或无法收到明显成效,他称,“要么楼市调控全面收紧,让二手房价格下跌,新房就没有那么大的价差,也不会有人去抢房。要么让这些房子变得‘鸡肋’,增加限售期,抑制炒房。”

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