Hi,

欢迎来到本站,最新资讯干货!
去个人中心 退出

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

摘要: 来源:如说地产   报告要点  境外疫情局势依然严峻,或带来次生危机:截止2020年3月21日,COVID-19疫情全球累计确诊人数已经超过28万人,现存确诊人数接近18万人,目前境外疫情发展局势依然严峻。我国虽然国内新

来源:如说地产

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  报告要点

  境外疫情局势依然严峻,或带来次生危机:截止2020年3月21日,COVID-19疫情全球累计确诊人数已经超过28万人,现存确诊人数接近18万人,目前境外疫情发展局势依然严峻。我国虽然国内新增确诊人数大幅回落,但境外输入病例风险依然存在,特别是台湾、香港、北京和广东等区域。疫情的发展和防控过程会触发一些风险,包括流动性风险、信用风险,还可触发一些次生危机。对房地产而言,可能会导致复工返工较慢、湖北地域歧视和就业问题、房贷支付或交楼延长及合同纠纷、竣工和投资不及预期等。

  疫情或进一步强化行业格局,年销量或下滑8%:过去几年行业销量增长持续趋缓,2019年商品房销售面积与2018年基本持平。2019年房企关键门槛的增速(排在前三十强以内五档)相比2018年有明显降低且趋于平缓,表明房企竞争格局进入稳态。疫情导致营销活动频次降低,或进一步强化房企的现有格局。我们判断,疫情对湖北区域、供需格局较差的三四线城市和部分货值供应有不利影响,但同时一二线和周边三四线城市需求在下半年或受益于逆周期调节政策,整体呈现此消彼长、先抑后扬的态势。我们通过合理假设,预计2020年商品住宅销量下滑8.44%,商品房销售额下滑5.49%。

  3月中以来返工返岗加速,但竣工延后趋势难逆转:从湖北人口迁出、八大城市地铁客运人次、日均耗煤量等指标观察,3月中旬以后返工速度明显加快。但考虑到疫情持续防控的需要、房屋施工工期的刚性、工人招募困难等,3月行业数据还将下滑。我们预计2020年一季度行业投资增速或下滑20.41%,四月开始逐步回升,全年投资增速或为1.74%。预计2020年商品房竣工面积下滑8.4%、房屋新开工面积下滑11.8%、土地购置费增长5.0%。

  投资策略与重点关注个股:当前中央对地产金融政策的基调维持不变,而疫情导致的商办租金下滑、销售回款回落、信用风险攀升、房屋交付延后被逐渐证实。短期来看外围市场下跌趋势犹在,次生风险有进一步显现的苗头,地产股风险偏好受到抑制。建议当前时点着重防御,可以调仓到遭错杀的优质个股。A股推荐招商蛇口(16.430-0.51-3.01%)(001979)、万科A(24.880-0.92-3.57%)(000002)、金地集团(12.420-0.41-3.20%)(600383)、保利地产(14.170-0.32-2.21%)(600048)、华发股份(6.130-0.19-3.01%)(600325),建议关注天健集团(4.5900.000.00%)(000090)、南国置业(2.130-0.12-5.33%)(002305)等;H股推荐金茂、宝龙、融创、旭辉、保利物业等。

  风险提示:房企复工进度或低于预期、房企回款及融资或低于预期等。

  报告正文

  疫情对销售冲击:2020年销量或下滑8.4%

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  【房企销售回顾:门槛有变化、格局较稳固】

  1)从销售门槛变化的角度看

  2019年销售已经收官,我们总结了过去五年TOP200规模房企的销售情况。相比2018年,TOP200销售门槛提升了40.0%、绝对值提升至70亿;TOP50销售门槛提升了33.6%、绝对值提升至735亿;TOP15销售门槛提升了23.1%,绝对值提升至2000亿。具体变化如下图所示。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  从绝对值变化来看,2019年TOP5门槛提升了650亿,TOP10门槛提升了425亿,从增速变化来看,过去四年的年提升增速依次降低,说明在高基数及因城施策背景下行业前十格局整体上看已经比较稳定。从具体排名来看,过去五年来仅有万达(2016年跌出TOP5,2017年跌出TOP10)和华夏幸福(20.700,-0.88-4.08%)(2018年跌出TOP10)明显跌出前十位,新城控股(28.000-0.99-3.41%)(2018年首次进入)和世茂房地产(2011年进入前十,2015年跌出,2019年再次进入)挤进前十。对比2018年和2019年,我们不难发现2019年关键门槛的增速(排在前三十强以内)相比2018年有明显降低,但TOP50、TOP100和TOP200销售门槛的增速却高于2018年,这或与房地产市场销售表现的分化及下沉有密切关系。

  2)从销售市占率变化的角度

  自2016年开始,因为房价-地价的循环式上涨,加上地价反应了部分“市场化调控”的结果,合作拿地到账分钱成为很多房企的选择。当我们考察房企销售市占率的时候,我们采用权益销售金额(尽管对数据准确性有所欠缺)这个指标,剔除全口径销售重复部分的影响。2019年,权益销售额TOP1房企的销售市占率仅为3.60%,低于2017年的3.75%;权益销售额TOP3房企的销售市占率为9.56%,相比2018年下滑0.11个百分点;权益销售额TOP5房企的销售市占率为14.11%,相比2018年下滑0.03个百分点;TOP100房企的销售市占率为53.04%,相比2018年下滑0.51个百分点;但TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企的销售市占率相比2018年均有不同程度的上涨。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  从上可以看出,2014年以来最大规模房企的销售市占率历史最高也就是2017年的3.65%(美国最大的住宅开发商霍顿公司2018年的销售市占率为8.55%),头部房企的市占率从绝对值来看似乎还存在显著的增长空间。相比2018年,2019年TOP10房企的销售市占率提升了0.32个百分点,其中TOP6-10房企的销售市占率提升了0.35个百分点,而TOP10-20房企的销售市占率提升了0.44个百分点,TOP20-30房企的销售市占率提升了0.06个百分点,TOP30-50房企的销售市占率反而降低了0.39个百分点。竞争最激烈的部分是排列在TOP10-20及TOP6-10区间的房企。

  3)从销售增长质量来看

  我们对房企销售的质量进行对比分析,除了权益销售额的排名,销售额的增速、销售单价的变化、权益销售比例的变化、销售回款率的变化均值得重视。我们按2019年权益销售额绝对值顺序,统计出过去三年权益销售额平均增速比较高的公司如下表所示。此外,TOP10里面的龙湖集团,TOP11-20里面的招商蛇口和中南建设(7.120-0.24-3.26%),TOP20-30里面的龙光地产和佳兆业在过去三年权益销售金额的平均增速也相对较高。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  如果按照全口径销售金额,我们也统计出过去三年增速较高的房企(一般而言全口径销售额增速更高一些),通过对比全口径销售金额和权益销售金额增速的差距,可以发现通过合作拿地做大销售规模更为明显的房企如下表所示。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  上述17家房企在2017-2019年权益销售金额的平均增速为36.0%,在2017-2019年全口径销售金额的平均增速为54.2%,平均相差18.2个百分点。通过合作拿地之后并表项目,使得并表口径销售额明显大于权益销售金额,提升规模的同时也在客户端及产业链方面强化了品牌及议价能力。值得注意的是,上述17家房企中仅华润和金茂两家央企和华发一家地方国企,民企占比超过80%。从2019年平均销售均价来看,17家房企中销售均价超过15,000元每平米的房企有10家,占比58.8%。

  从销售均价的变化趋势来看,过去五年有部分房企的销售均价在持续走高。包括恒大、万科、华润、龙湖、金地、美的置业、首开股份(6.390-0.12-1.84%)、新力地产、宝龙地产和花样年(只统计TOP100房企)。销售均价持续走高的原因,可能包括推货结构调整(改善型产品占比提升)、布局重心的转移(从偏重三四线向偏重一二线)、拿地成本的增加(地价决定房价)、品牌及配套产品的溢价等等。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  【城市销售回顾:改善性消费需求接力,集聚与分化并存】

  为了从政府部门成交备案的口径了解新房销售变化情况,我们跟踪了43个重点城市如下表所示。综合考虑城市能级及城市相对位置关系影响,我们将43个样本城市分成四大类。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  2019年12月,43样本城市新房销量均值为8245套,环比增长16%、同比增长了18%。2019年43样本城市新房销量整体同比增长21%,按城市能级拆分如左下图所示。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  从绝对值水平来看,2019年12月的销量达到了历史第二高位,仅低于2016年3月8442套。从月度销量变化来看,2019年8月是个年中转折点。中心城市的销量表现最强,受辐射的三四线城市表现次优,一线表现较为平稳(低基数原因全年累计实现了低双位数增长),其他三四线城市下半年表现平稳,全年表现持平。

  从2019年月均成交水平来看,我们对比了各类城市2011年至2019年的数据。不难发现,两类三四线城市在2019年的新房销量创出历史新高,均高于2016年的水平。一线城市从2015年的高位回落后销量在缓步回升,2019年月均销量相比2015年依然下滑31.6%。中心城市销量从2017年触底后持续回升,2019年回升幅度变大,但相比2016年峰值依然下滑14.2%。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  综合比较2019年月度销售及过去九年各类城市销售表现,2019年有“协同或共生”关系的中心城市及其周边辐射城市整体走势会更强些,表现出较为明显的“位置属性”。与此相对,一些城市受供给限制,销量依然在相对低位。其他三四线城市整体在高位横盘,各自按自身的周期轮番演绎,表现出较明显的分化特征。

  从2019年新房销量月均套数绝对值来看,上海、广州的交易量高于北京和深圳,其他样本城市中,销量超过上海的有重庆、武汉、佛山、南宁和成都,青岛销量较接近上海。通过住宅成交的结构性变化,我们不难发现大户型销售占比明显提升,一定程度上佐证了改善型住房需求在明显超过首次刚性住房需求成为销售的主力。我们以重庆为例(一个中心和周边区县组成的特大城市),2019年中高面积段的商品住宅成交占比71.2%,相比2018年提升了8.9个百分点(五个细分户型占比均有上升),中低面积段的商品住宅成交占比16%,相比2018年下降了7.7个百分点(特别是80-90平米这个户型)。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  我们再看武汉的情况,从过去五年的情况来看,90平米以下商品住房销售占比最高的是2015年的38.66%,2018年和2019年这一比值分别为11.94%和11.69%,下降十分明显。与此对应的是,120-140平米商品住宅销售占比从2015年的11.99%逐步提升,2018年和2019年分别达到21.92%和30.51%,在2019年提升的尤为明显,首次超过30%。上海的情况也比较类似,2019年以前,70-90平米的商品住宅是占比最高的,2019年首次下降至30%以下(29.22%),而90-120平米商品住宅销售占比首次提升至30%以上(31.33%)、120-140平米商品住宅销售占比首次提升至15%以上(15.37%)。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  【疫情对销售冲击:武汉及周边、返乡置业及新推货值】

  我们在前一篇新冠病毒疫情系列专题报告中提到,根据修正SEIR模型按中性假设疫情基本在4月下旬能控制到武汉封城时的水平。考虑到国内疫情防控取得阶段性成效,我们预计在3月中旬至3月下旬返工返岗将迎来高峰(金麒麟分析师),4月底新冠病毒疫情基本宣告结束,工地也基本恢复施工。按照这样的假设,疫情对施工的影响在3个月左右。考虑到疫情结束后购房需求的恢复也需要一定时间,我们预计此次疫情对于销售的影响时间在3-4个月。具体来看,其一是分区域分等级疫情防控下,武汉及周边区域的复工或解封进程预计明显低于其他城市,销售被延后的时间或更长,这部分被延后的需求因为供货的原因不一定能在2020年补回来;其二是依赖返乡置业的独立三四线城市(有别于中心城市周边的三四线城市),错过了2020年春节的销售窗口期,受到的影响也较大;其三是其他区域在一季度新供货形成的可售货值受到明显影响,在年内存在不能转为可售货值;其四是商办物业因疫情冲击租金下行,在商品房销售额占比中可能进一步下降。我们的思路是根据这三部分边际变化并考虑信贷宽松政策的积极影响,来定量分析2020年的住宅销售变化,再进一步预测商品房销售的变化。

  首先,我们回顾下2005-2019年住宅销售的总体情况(按最小销售单元套数来分析),2019年全国商品住宅销售金额139,440亿元,套均价格达到105.9万元,套均面积为114.04平方米。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  其次,我们将全国住宅销售套数进行分解,重点考察两个维度,其一是省/市占比的相对大小,其二是按城市的能级来分解。2019年全国商品住宅销售面积150,144.32万方(现房18215.21万方),其按省份/直辖市的销售占比如下所示。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  我们参考中指数据和地方政府披露的数据,选择160个城市(足以涵盖一二线和强三线城市)进行分析。2019年商品住宅销售合计6,027,661套,占全国之比为45.78%。这些城市按能级划分(综合考虑地理位置、交易规模、经济发展、收入水平等因素)如下所示。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  再次,我们综合考虑疫情和宽松政策的综合影响。消极的影响在于施工进度延后影响全年预售证的获取、一季度房企拿地减少影响四季度新增货值、售楼处带看人流大幅降低、商办物业低迷对住宅刺激效果有限等等;积极的对冲政策包括降低申请预售证所附带的工程形象进度条件、降低土地价款会税费支付要求、加大网上售楼力度、放宽营销管制、提升买房者权益、降低5年期LPR、释放流动性等等。

  对疫情严重的湖北区域(包括武汉),城市道路从封闭隔离到解封通畅的时间可能在3-4个月,对工程进度影响较为明显,人口流动也大幅降低,我们直接按35%折算;对一线城市在政策宽松及流动性的支持下预计销量会有显著反弹,保守按12%的增幅、除去武汉之外的二线城市按10%的增幅、除去襄阳的强三线城市按8%的增幅,中等三线城市按5%增长,其他三四线城市按20%的降幅考虑,预计2020年全国住宅销售约1205.36万套,同比下降8.44%。考虑到2020年三四线城市销量占比有所回落,我们将住宅销售价格的增速从2019年的8.67%下调至5.0%,估算出2020年住宅销售额为134,054.80亿,同比下滑3.86%。

  考虑到商办类项目整体受疫情的冲击更为明显,尽管也会存在政策对冲,但下降幅度应较住宅类项目更多。我们预计2020年住宅销售额占比商品房销售额的比例可能从2019年的87.3%上升至88.8%(接近于2009年6月的最高值),全国商品房销售额预计为150,962.61亿,同比下滑5.49%。

  复工延缓冲击:明显影响投资增速及竣工交付

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  【返工返岗比例推测】

  根据百度地图迁徙数据,可以初步判断返工返岗的人流数。根据2020年3月17日数据,从外地迁入广州的人口为5.92万(去年同期为9.28万),占同一天全国迁入总人口比例为2.68%,可以推测这一天全国迁徙人数约220.90万人,依次类推春节以来(截止到3月19日)全国迁移人口总数累计8657.18万人,再扣除迁入湖北(主要与疫情防控相关)同期迁入人口26.69万人,相当于返工返岗1.6亿人的53.94%。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  从广州来看,2020年1月26日-3月19日,广州净流入人口264.15万人,相当于去年同期的43.21%。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  从六大发电集团日均耗煤量来看,2020年3月19日的日均耗煤量上升到55.03万吨,相当于过去三年均值63.81万吨的86.24%。从钢材周库存这个指标来看,上周3月13日发布的兰格钢铁库存指数(建材)为397.10,比过去三年的均值144.14高出175%。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  在地铁每日客运量这个指标来看,广州上周日均(3月12日-3月18日)地铁客运量为380.36万人次,相比去年同期(农历口径)的918.66万人次下降了58.60%,相当于2019年广州日均地铁客运量889.11万人次的42.78%。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  如果选择八大城市(上海、广州、成都、南京、西安、苏州、郑州和重庆)为参考对象,上周总体日均(3月12日-3月18日)地铁客运量为1369.17万人次,相比去年同期(农历口径)的3548.02万人次下降了61.41%,相当于2019年总体日均地铁客运量3379.35万人次的40.52%。整体来看,广州迁入人群较多,平均地铁客运量要好于八大城市平均水平。

  我们回顾过去一周人流的变化,发现自3月14日开始,疫情最严重区域返工返岗人群有明显加快,这点从迁出湖北的人口数可以看得出来,在3月19日,迁出湖北人口为4.76万人,首次超过去年同期4.40万人。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  针对房企而言,目前总部(含分公司总部)复工率大于企业员工返岗率,项目营销复工率大于现场工地复工率。截止到2020年3月18日,万科披露员工返岗率74%,项目营销复工率达81%。我们预计万科的复工率会高于行业平均水平,而实际现场工地复工率相比营销复工率更低,较为合理的推测是截止3月20日行业至少有40%的项目依然是停工状态,3月单月实际的竣工、新开工和净复工面积预计下滑幅度超过60%。根据历史数据,每年三月和四月是净复工(上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积减去本期施工后又停缓建的房屋面积)的高峰,12月和2月是净停工(净复工的负数)的高峰。参考2020年2月行业数据:商品房竣工面积下滑22.9%、商品房施工面积减少值(相比去年底)增加35.4%、商品房新开工面积下滑44.9%,3月单月竣工面积、新开工和净复工面积的下滑幅度若为70%,3月底全国商品房施工面积累计增速或进一步下降至0.57%。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  【一季度投资增速或下跌20%】

  房地产开发投资完成额是指报告期内完成的全部用于房屋建设工程(包含建筑工程和安装工程)、土地开发工程的投资额以及公益性建筑(往往是拿地时的附带条件)和土地购置费等的投资。2019年我国房地产开发投资完成额13.22万亿,其中建筑工程(各种房屋、建筑物的建造工程,必须兴工动料通过施工活动实现,一般以工程形象进度完成比例乘以预算价格计算)与安装工程(各种设备、装置的安装工程,通过安装和试运行确认投资额)占比62.00%、其他费用投资(主要是房企土地购置费、土地开发相关费用等)占比36.70%、剩余的设备购置(工业企业生产产品转化为固定资产的购置活动,通过采购部门出库单确认)部分仅占1.30%。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  为定量分析施工面积的变化对投资额的影响,我们需要引入几个概念:

  1)  单季度净复工面积=本季度施工面积-上季度施工面积-本季度竣工面积+上季度竣工面积-本季度新开工面积,净复工面积为负值则表示为当季净停工面积为正值;

  2)  单季度持续施工面积=本季度施工面积-本季度新开工面积-本季度竣工面积-本季度净复工面积;

  3)  单季度修正施工面积=本季度持续施工面积+(本季度新开工面积+本季度竣工面积+本季度净复工面积)×折算系数,假设按月度均匀分布,折算系数可取2/3;

  这样,我们可以找到过去几年每个季度的修正施工面积和对应投资额的比例关系,这个比例关系其实就是单季预算投资单价(元每平米),2016-2019年该指标的季均值分别为281.99元每平米、280.35元每平米、262.24元每平米和260.20元每平米,过去四年其年均变化幅度仅2.65%,考虑到疫情带来了额外成本,我们假定2020年正常季度的季均值相比2019年上升2.5%,即为266.71元每平米(一季度考虑停工延长可以乘以折算系数0.85)。

  每年春节因素导致一季度停工面积较大,一般在3月和4月快速恢复。剔除掉新开工、竣工和净复工面积的持续施工面积整体上在过去几年在缓步走高,2019年第四季度首次超过80亿平方米。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  过去几年,由于地价上涨或捆绑土地出让的公益性建筑投资的增加,单纯商品房施工面积对投资贡献占比在缓步回落,2019Q2这一比例最低为58.96%(反应在这一季度土地购置费增长明显,2019Q2为1.32万亿,创单季度峰值)。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  综合前述分析,并考虑到3月连续施工的天数远不及去年同期,我们可以假定3月的新开工面积、竣工面积和净复工面积相比去年同期下滑幅度为70%。随着复工返工的快速恢复,4月下旬预计能恢复至正常水平。考虑到工程施工的持续性、工期的时长和交付合同、已有施工合同的刚性约束,我们认为竣工面积在后期抬升的弹性会小于净复工面积和新开工面积。而相对而言,土地购置及相关费用弹性更大,随着销售回款的快速改善、热点区域的商住用地供给增加及较为宽松的货币信贷环境,土地购置在下半年可能出现较大幅度的增长。具体分季度的增长幅度如下表所示。于是我们可以得出2020年一季度末房地产投资额增速会下滑至20.41%,之后的三个季度逐步回升,全年房地产投资增速可能为1.74%,增速比2019年回落8.2个百分点。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  【全年商品房竣工或下滑8%】

  从商品房新开工面积来看,2020年一季度增速显著回落毫无疑问,二季度开始是否快速回正依然存在一定不确定性。相比有建筑合同约束的春节停工项目和有交楼义务的竣工项目,如果建筑工人不能完全保障的情况下,新开工的恢复可能有所滞后,我们预计在三季度开始回正,全年商品房新开工面积或下滑11.97%。新开工恢复缓慢对新房货值的供应会带来不利影响。从商品房竣工面积来看,由于施工周期是较为刚性的,2020年竣工面积的恢复被意外拉长,本应在2020Q4竣工的部分可能会延后至2021Q1,按照我们的分季度假设,2020年全年商品房竣工面积相比2019年或下滑8.43%。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  值得注意的是,土地购置费在房地产投资额中扮演者重要角色。2020年下半年房地产投资增速要实现低双位数增长,土地购置费的增速必须要超过30%。房企融资环境改善、优质土地供给放大是必要的条件。2020年3月12日,国务院发文下放永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批事项授权至省级政府,而且试点八大省市(北京、上海、天津、重庆、广东、江苏、浙江和安徽)自行审批永久基本农田转为建设用地事项。这可能意味着下半年八大省市的土地供给会更趋灵活、弹性空间也会更大一些。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  综合前述,我们充分考虑新冠疫情COVID-19的影响及政策的积极对冲措施,对2020年行业主要数据预测如下。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  投资策略与建议

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  2020年2月下旬以来,新冠疫情COVID-19在境外国家确诊人数迅速上升,截止到2020年3月21日全球累计确诊人数已超过27.8万人(其中境外19.7万人),多国采取了封闭和禁严措施,目前还未看到境外疫情的防控出现明显成效。疫情导致了外围股市持续暴跌,期间伴随着油价大跌、流动性挤兑及美元指数的持续走强。随着外围市场大跌,港股和A股的北上资金出现了持续的资金流出,地产板块和内房股在3月中旬以来出现了持续的下跌。

  从地产股投资的边际变化来看,政策面中央反复强调“房住不炒”的定位和“房短不刺”的要求,地方上一旦触发关键的宽松政策比如降低首付款比例、放松限售对象等即被叫停,房地产金融政策整体的基调并未改变。在这种情况下,因城施策的宽松政策难以在市场中形成“一致预期”。反而来看,随着万科业绩的低于预期、恒大信用风险的担忧情绪蔓延,累计涨幅较多的高成本高杠杆的内房股持续下跌,带动板块的整体估值下挫。

  从行业基本面来看,在“海外疫情失控——全球金融危机——国内房地产价格下跌”的可能传导路径下,在第二和第三阶段中间甚至到第三阶段前期,中央对地产金融政策的基调才可能发生逆转。在此之前,商办租金下滑、销售回款回落、信用风险攀升、房屋交付困难是可以预期和被证实的。

  短期来看,我们认为外围市场下跌趋势依然在延续,次生风险有进一步显现的苗头。A股和港股市场被拖累在所难免。建议当前时点控制仓位、着重防御,可以调仓到遭错杀的优质个股。A股推荐招商蛇口、万科、金地集团、保利地产、荣盛发展(7.320-0.22-2.92%)、华发股份,建议关注新大正(57.600-1.70-2.87%)、天健集团、南国置业等;H股推荐金茂、宝龙、融创中国、旭辉控股、保利物业等。

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  风险提示

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  新冠肺炎NCP疫情防控风险、政策宽松低于预期、房企复工进度或低于预期、重点房企回款及融资或低于预期等。

  研究成果

西南地产:境外疫情局势严峻 建议目前着重防御(股)

  【市场随笔系列】

  地产投资要崩了,新基建能否独善其身

  永久基本农田要失守了?

  3月9日我们都在见证历史

  被海南的现房销售制度给惊到了

  基于修正SEIR模型判断疫情的峰值及拐点

  病毒COVID-19的初始传染比例探究

  疫情高压下,市场选择的什么方向

  周期反击战打响,成色到底如何?

  两天大涨是否昙花一现?

  到底该怎么看央行16号文

  从先行示范区看深圳的未来

  破“七”背后的启示

  辟谣!政治局会议地产表述的正确解读

  延续核心资产逻辑,从公募持仓变动择股

  土增税立法与集建地入市

  房地产信托收紧为哪般

  新城控股的危与机

  地产投资拐点已到?

  地产股投资的实用法则

  地产股赚钱的正确姿势

  预期引导VS政策期望——中央经济工作会议地产政策解读

  如果投机投资需求都被灭了,房屋销量还能有多少?

  竣工真这么少?房地产行业数据到底有没有水分?

  垃圾股批量涨停,房企密集获准融资,后面还能买什么?

  从政策托底到茅台跌停,Q4反弹依然在路上

  【投资观点系列】

  内房信用风险升温,寻找错杀优质个股——20200322

  外围冲击难言结束,国务院下放用地审批权——20200315

  海南地产新政有前瞻性但无代表性——20200308

  外围诱发市场大跌,地产股性价比凸显——20200301

  信贷政策依旧暧昧、复工返岗预期升温——20200223

  央行拟放宽房贷考核,逆向调节张力显现——20200216

  NCP或加速行业出清,政策宽松或逐步呈现——20200209

  疫情导致股市下跌难免,但政策有望强化逆周期调节——20200202

  内房股再创历史新高、房企到位资金边际好转——20200119

  征信版本升级影响有限,融创配股不改地产股突破趋势——20200112

  茅台业绩低于预期促进存量仓位变动——20200105

  【会议纪要系列】

  德信中国2019年全年业绩发布会——20200321

  万科2019年度业绩交流会——20200319

  美股破20000的房地产视角——2020319

  宝龙地产&宝龙商业在线交流——20200312

  房贷利率怎样选择更受益——20200304

  基于修正SEIR模型判断疫情峰值及拐点——20200303

  聚焦2020年3月投资策略及金股推荐——20200301

  外围市场大跌对A股的影响如何?——20200226

  疫情背景下受益资产梳理及南山控股(2.660-0.07-2.56%)交流纪要——20200219

  疫情的影响和启示(房地产视角)——20200206

  从深圳豪宅税调整看地方长远机制——20191121

  Q4地产股行情逻辑及展望——20191023

  地产股的时机选择和逆向思维——20190928

  当前为何我们看多地产——20190701

  华发股份深度推荐—资源变现到快速周转、优质二线成长地产股——20190615

  房地产市场销售总结及政策展望——20190604

  【策略专题系列】

  两轮疫情冲击下地产的表现及展望——20200305

  2020年投资策略:革旧鼎新、柳暗花明——20191210

  城市更新:开启地产增量新时代——20191017

  2019年中报综述:业绩稳健增长,现金流持续向好——20190906

  2018年报综述:业绩快速释放,集中度持续提升——20190516

  板块仓位持续提升,防御价值不断凸显——20190127

  2019年投资策略:廓清环宇、否极泰来——20181119

  泡沫后周期时代的投资框架——20180806

  房地产投资的韧性与基本面展望——20180206

  拥抱价值周期,地产投资三段论——20170920

  从增量开发到存量运营,地产变局来临——20170905

  突破估值约束,物流地产空间广阔——20170924

  他山之石可攻玉,美国经营性房企研究——20170925

  长租公寓,租赁市场的新兴力量——20170925

  【A股研究系列】

  万科2019年报:毛利率小幅下滑,新业务全面崛起

  蓝光发展(5.890-0.09-1.51%):业绩持续高增长,东进南下纵突破

  中南建设:城市集群高周转,股权激励显信心

  华发股份:从量变到质变,TOP20潜在进入者

  华夏幸福:外埠区域明显上量,大力开拓商业不动产

  新城控股:销售千亿之后,空间更为广阔

  金地集团:险资入股不改初心,蝶变焕发回归成长

  华侨城:文化旅游标杆,引领行业资源整合

  天健集团:受益区域主题,城市更新稀缺标的

  【H股研究系列】

  保利物业:央企背景物管龙头,“大物管时代”领跑者

  禹洲地产:受益风险偏好抬升,低估值高分红典范

  绿景中国:小而美的旧改先锋,存量价值爆发在即

  正荣地产:定位改善大师,千亿后均衡发展

  融信中国:融筑美好,进入均衡增长新阶段

  佳兆业:权益销售大幅增长,湾区旧改加速释放

  合景泰富:销售弹性依旧,费率有待改善

  易居企业:充分受益股东资源,成就优秀地产服务商

  碧桂园:全面布局王者荣耀,均衡式高速增长

  龙光地产:前瞻布局、资源优质

  宝龙地产:成功进驻大湾区,估值提升最具潜力

  【免责声明】

  市场有风险,投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素,亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下,本人、本研究小组或西南证券(4.670-0.08-1.68%)不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。


说点什么...

已有 0条评论

最新评论...

010-63355339