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第一服务赴港股IPO 营收倚重当代置业

摘要: 近几年,房企分拆物业进行上市已成为一大趋势。


近几年,房企分拆物业进行上市已成为一大趋势。2020年共有16家房企计划分拆物业平台赴港上市,其中有3家成功挂牌,8家递交了上市申请材料。

5月29日晚间,港交所披露了第一服务控股有限公司招股书。这家公司由2015年在新三板挂牌的第一物业和第一人居合并而成,二者均于2019年摘牌。

主要业务

第一服务是一家专注于提供绿色物业管理服务及绿色人居解决方案,同时寻求通过整合结合科学方法与专业技术来保护环境,并涵盖到整个物业生命周期的公司。2018年-2020年三年间,该公司连续被中指院评为中国绿色科技物业创新企业。共计注册过37项专利,包括35项实用新型专利及两项工业设计专利。

第一服务的三条业务主线分别为物业管理服务、绿色人居解决方案和增值服务。其中绿色人居解决方案包含能源运维、绿色科技咨询、系统安装和恐龙系列产品销售等四方面服务。增值服务主要包括停车场管理、公共区域租赁、协销、家居、初步规划及设计咨询等五方面服务。

股权架构

2020年1月,第一服务在开曼群岛注册成立,其前身是于1999年成立的第一物业和2014年成立的第一人居。旗下共拥有57间附属公司。其中,通过第一物业控制28家全资附属公司以及22家非全资公司,通过第一人居控制3家非全资公司。2020年2月,以第一物业收购第一人居72.1%股权为标志,第一服务的结构框架最终成型

在港交所上市之前,第一物业和第一人居先后于2016年5月、2018年3月在新三板挂牌,在2019年12月都宣布摘牌。而终止挂牌的原因是第一服务认为新三板市场的交易机制难以反映其实际价值,限制其公开募集资金以持续支持其业务发展,而香港资本市场则可以提供更好的机遇。

截至退市之时,第一物业、第一人居的最终市值分别为9.9亿元、8050万元。

 

第一服务赴港股IPO  营收倚重当代置业

值得注意的是,张雷控股的世家集团、雪松集团以及张鹏控股的皓峰集团合计持有第一服务75.5%股权,两者已经订立一致行动协议。同时,张鹏、张雷分别是上市房企当代置业(01107.HK)的总裁以及董事长,即第一服务与当代置业构成关联兄弟公司

 

公司业绩

2019年底,该公司合约建筑面积的业务版图涵盖中国19个省市的49个城市。在管建筑面积由2017 年底的7.3百万平方米增长至2019年12月31日的13.5百万平方米,复合年增长率为36.0%。合约建筑面积由2017年底的11.4百万平方米增长至2019年12月31日的25.7百万平方米,复合年增长率为50.5%。

 

第一服务赴港股IPO  营收倚重当代置业

与此同时,第一服务的收益由2017年的3.79亿元增加至2019年的6.25亿元,复合年增长率为28.4%;同期纯利由41.8百万元增加至83.9百万元,复合年增长率为41.6%。而在2019年,全国物业百强企业的收益、纯利平均复合年增长率分别为18.4%、26.1%,第一服务的增速明显跑赢行业平均。中指院将其评为2020中国物业服务百强企业第31名,较2015年的第76名跃升45位。

 

第一服务赴港股IPO  营收倚重当代置业

潜在风险

以2018年管理的建筑面积计,物业服务百强企业的市场份额仅38.9%,行业集中度不算高。这就意味着,排名越往后,物业企业较行业头部拉开的差距越大。纵使排名进入行业前50,也并不代表第一服务在规模上具有优势。根据克而瑞数据,2019年中国物管行业管理面积突破一亿平米的企业数量达到15家,其中万科物业、碧桂园服务(06098.HK)、彩生活(01778.HK)及金碧物业,管理面积均在3亿平米以上。如果说管理面积是过去收益的证明,那么规模则是未来盈利的基石。

俗话说“背靠大树好乘凉”,第一服务作为第一置业的关联公司,大部分收益产生自向当代置业物业开发项目提供服务。2017年-2019年,第一服务通过为第一置业提供物业管理服务所赚取的收益占总收益的比率分别为95.2%、85.8%及79.4%。来自关联公司当代置业的收益约占4/5。由此,关联方的管理及规模也必然会影响第一服务。

2019年,当代置业实现合约销售额362.03亿元,位列房企销售排行榜第69名。而第一服务想要满足自身未来业绩增长的需求,还需打破桎梏向外行。

 


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