Hi,

欢迎来到本站,最新资讯干货!
去个人中心 退出

物业行业营收有望破万亿 增值服务两倍毛利率助推城市旧改

摘要: 来源:21世纪经济报道作者:宋兴国 物业行业营收有望破万亿增值服务两倍毛利率助推城市旧改

来源:21世纪经济报道 作者:宋兴国

物业行业营收有望破万亿 增值服务两倍毛利率助推城市旧改

2020年,被认为是物业行业“特殊”的一年。

一方面,在前一年超过12家物业企业通过IPO、重组或借壳登陆资本市场后,头部开发商开始在2020年分拆物业上市。尤其是11月8日,华润万象生活通过港交所上市聆讯;19日,融创服务正式挂牌上市;22日,远洋服务通过港交所上市聆讯;23日,恒大物业开始招股,并计划于12月2日正式挂牌。此后,越秀地产也发布公告,打算分拆物业上市。而恒大物业的上市,也意味着市场再添一只千亿物业股。

另一方面,新冠疫情改变了社会各界对物业行业的认知,城市更新、老旧小区改造等政策也被认为带来新的机遇。有机构发布预测表示,2020年,物业行业的总体营收规模将首度突破万亿。

股价和估值暴涨背后,物业行业的发展到底情况如何?数据显示,物业行业仍处在规模高速扩张阶段,但传统的物业服务利润空间有限,随着物业企业不断在新的领域拓展利润边界,行业被认为将会进入“黄金时代”。

政策利好刺激想象空间

物业行业的规模增长是一大因素。

根据中国物业管理协会9月发布的《2020中国物业管理行业发展指数报告》显示,2020年物业管理行业总体营业收入预测值是11800亿元,管理面积将达到330.4亿平方米。“十四五”期末,物业管理行业管理规模将达到430亿平方米,营业收入将超过2万亿元,从业人员将达到1000万人以上,下游的一些产业也将拉动100万人就业。

不过,规模增长并不能完全解释资本为何突然青睐物业行业。一直以来,劳动力密集、利润空间低,就被认为是物业行业的“行业标签”。

易居房地产研究院发布的《2020物业服务企业综合实力测评报告》显示,500强企业营业收入3407.48亿元,同比增长20.33%,业绩维持持续增长态势。

与管理面积和收入规模的大幅上涨不同的是,2019年,500强企业毛利和净利润分别为511.64亿元和299.88亿元,毛利率微降0.13个百分点至15.02%,净利润率为8.80%,较上年,也仅仅只增加0.81个百分点。

不过,由于2020年以来的新冠疫情、老旧小区改造等,被认为推动了物业行业的社会认知改变,拓宽物业服务领域,创新物业商业模式,因此,2020年也被认为是物业行业“特殊的一年”。

一些观点看来,在整体利润空间不足的背景下,物业行业之所以能在今年成为资本宠儿,主要在于随着城市发展进入“存量更新”时代,基础物业管理收入以外的多种经营服务收入,所带来的巨大想象空间。

有物业企业人士告诉21世纪经济报道记者,疫情以后,物业行业的生活性服务属性开始得到社会广泛认可,但作为生产性服务属性,还未得到广泛认识,价值被低估。

在所有的物业类型中,住宅物业以四成的面积创造超过五成的收入。而老旧小区改造等城市更新政策的推出,也让低利润的住宅物业,看到了获得更高利润的希望。

一方面,老旧小区改造可以为物业行业提供新的增量空间。以北京为例,北京建设于1999年以前的老旧小区约有2.3亿平方米。其中大部分没有专业化的物业管理,不仅基础设施落后、小区环境较差,更缺乏物业服务。北京市住建委主任王飞就曾表示,老旧小区综合整治工程的目标之一,便是带动物业管理长效机制的建立。

而另一方面,在老旧小区改造的“提升类”改造中,提出要针对公共服务和公共环境,改造包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。这些,都被认为是物业公司未来的盈利空间所在。

其中,又以新基建、5G等相关的智慧物业运营,最为值得关注。有北京龙头物业企业的相关部门负责人向21世纪经济报道预估,未来五年间,仅是智慧社区改造、新基建的规模,北京的市场规模就会有200亿元左右。

而在2020年的城博会上,21世纪经济报道记者也了解到,在老旧小区的智慧化改造过程中,物业公司联合第三方平台,为居民提供物流服务、保修服务等物联网服务十分普遍。通过物业提供的便携式医疗设备,打通小区居民健康数据与社区医院、家庭医生的智慧社区医疗案例也开始出现。

一个直观反映了这一趋势的现象是,万科近期将物业公司改名为“万物云”,定位为空间科技服务。另外,金科、龙湖等知名房企分拆的物业板块,也都在名称中直接加入了“智慧”元素。新城悦服务也在2019年就收购了智能家居企业数渊信息。

两倍毛利率

在理解了这一趋势及其背后的逻辑之后,一个各界关注的问题是,让无数资本和地产公司趋之若鹜的“多种经营服务”,到底能对行业产生多大的影响?

前文已经提到,2019年,在整体收入提升了20%个百分点的同时,物业行业500强企业的整体毛利率和纯利润率为15.02%和8.8%,分别下降了0.13个百分点,和微增了0.81个百分点。

有物业企业人士告诉21世纪经济报道记者,目前来看,一方面,物业管理成本和人员成本不断上涨,对于本就是劳动力密集行业的物业行业影响较大。另一方面,物业服务费目前的调价机制建设不够完善,一些地方政府的指导价格长期不变,物业费用难以上涨,这也使得基础物业收入,利润增长相对乏力。

分开来看,以物业管理费用为核心的基础物业服务收入达2660.53亿元,同比增长17.86%,占总营业收入的78.08%。提供更多增值服务的多种经营服务收入746.94亿元,同比增长30.03%,占总营业收入的21.92%。

而从利润来看,500强物业企业的基础物业服务净利润191.73亿元,占总净利润的64%,而多种服务经营利润总值108.16亿元,占总净利润的36%。

物业的多种经营服务,以22%的收入,创造了36%的利润,显然基于社区增值服务的多种经营服务,是提高行业利润率的。

而如果聚焦个别房企,这种差异更加明显。

易居研究院根据上市物业企业的年报整理,大部分上市物业企业的物业管理服务毛利率,在11%到30%左右,而增值服务的毛利率,则普遍达到了30%至60%的区间,相当一部分企业的增值服务毛利率达到了物业管理服务的两倍左右。2019年,碧桂园服务的物业管理服务,毛利率约为30.2%,而增值服务的毛利率则达到了50.5%。保利物业的这两组数字则分别为14.2%和31.4%。鑫苑服务的差别更是达到了21.6%和60.9%。

上述易居研究院报告也指出,物业管理行业拥有得天独厚的人口资源优势和业主交互能力,能够迅速感知居民和业主多元化的服务需求,因此得以构建更多元的社区消费场景。目前,比较成熟的社区增值服务包括空间资源服务、美居装修服务、资产租赁服务和社区生活服务。

而从具体的收入构成来看,也有一批社区服务业务开始成熟。在2019年,500强物业企业的社区电商服务、社区房屋经纪、社区家政服务和社区养老服务的收入分别达到了约63亿、62亿、25亿和6.5亿元,占总社区服务收入的19.9%、19.6%、8.0%和2.1%。

对此,全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会(SAC/TC426)秘书长张永刚则告诉21世纪经济报道,由于物业同时还可以实现对小区人员的服务和管理,以及小区设备设施的管理,相对于第三方不容易出现信息沟通的不顺畅,因此,以物业公司为主的智慧社区服务,可能是未来的发展方向。

说点什么...

已有 0条评论
暂无评论...
验证码 换一张
取 消
010-63355339