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个税专项抵扣,租户房东博弈战?不!开发商、中介或将站上C位!


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2019年1月,刚刚度过元旦节的朱琳正在默默的等待着"个税抵房租"的办理结果。在此之前,她也曾做过不少预测,可能会收到房东不租的电话,或是个税抵扣失败的通知,但到目前为止,还没有任何结果。

这已经是朱琳选择居住在自如的第二年了,第一年她曾将租房合同备案过,有效期一年,第二年她没继续备案而是直接续签了一份合同。在知道"个税抵房租"的政策后,她将房东的姓名、身份证信息和租房合同准备好,进行了正式的提交申请工作,至于有没有抵扣成功要下周看自己的工资条的税费是否减少才知道结果。

毕竟,成年人的世界里,除了每一分钟的消费,还要学会每一分钟的减税。

租户房东博弈战,年后见分晓 

近些天关于"个税抵房租"的报道屡见不鲜,房东劝退房客、涨租金的言论甚嚣尘上。中国资本观察记者在8090后群体中关于会不会选择办理"个税抵房租"进行调查,结果出人意料,一半对一半,会与不会都各有50%的支持者。换句话说,至少有一半的租客并不打算办理这项对个人有利的优惠。

事实上,这项惠民政策反而让房东和租客之间的矛盾升级。众所周知,房东为了利益的最大化,并没有将住房合同进行申报,这也造成了房东避税成瘾;而另一方面,为了减少租金,租客作为避税下的既得利益者纵容了这一情况的出现,这就是我们常说的“潜规则”。

而现在,房租专项抵扣为租客带来了实实在在的利益,也倒逼房东进行申报,而在这一过程中房东需要缴纳的税费,最终会算在谁的头上一目了然。精明的消费者会分析比较,申报和不申报之间,如何将自己的利益最大化。接受记者采访的方俊表示,“自己的房租是1500,能抵扣1500的税 。比如原来按1万的比例交,现在可以按照8500的比例交,可以少几十块,一年可以省下1000的样子。但房东这边一个月就要交几百元的税费,转眼就涨房租了,还是不申报的好。”实际上,租客要求房东出具证明,房东有责任履行这一义务;房东因担心自己的利益受损而要求涨房租,用经济的眼光来看也无可指责。

从本质上看,办理“租房抵扣个税”和办理居住证所需要的材料大致相同,而在办理居住证这个问题上,少部分需要居住证的租客会选择替房东交税来换取居住证,而大部分的人则选择了放弃办理居住证。

毕竟,在这场商业游戏中,租客天然就属于“弱势群体”。方俊表示,“我们至少提前缴纳了1个月的房租和1个月的押金,在和房东博弈的过程中,自带弱点。反倒是声称儿女要结婚、亲戚要来借住临时收回房屋的房东在‘沪漂’一族的故事中经常上演。”租房合同中,只规定了在约定的时间内,租客享受不涨租的权利,却没有规定房东临时收回住房有任何的赔偿。租客可以凭借合同进行法律维权,但其时间成本、精神成本能大到让你主动不了了之。

在一片“租房抵扣个税导致房租上涨”的背后,房东主动降低房租的事件更惹人注目。据了解,有租客在申请专项抵扣的过程中,得到和房东协商的机会,房东称将一个月的个税抵扣额以减免100元/月的房租进行替换。在这场无硝烟的战场中,没有完全的胜负方,涨租的情况会出现,降租的情况也时有发生。很明显,房东租户正处于双方力量的博弈之中。

我们也不能以偏盖全,不排除有房东愿意缴税,但是缴税和退税机制繁琐,不想麻烦拒绝了申报。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“后续建议针对此类问题继续做观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费的内容,税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。另外积极宣传政策,让房东和租客可以对当前政策有更大的理解和支持,这个是最关键的地方。”

中原地产分析师卢文曦也表示,一旦出现房屋空关的情况,这场博弈之战或将出现新局面。一个月空关就是一个月的损失,这个损失和需要上交的税费并没有很大的数额差异。所以,租房市场将有一个重新平衡的过程,相互退让、重新磨合。

卢文曦还表示,租金是受供求关系影响的。过年之后,租房市场应该会迎来旺季,根据今年房租租金涨不涨就会知道租户与房东博弈的结果,如果出现比较明显的上涨,证明市场是偏向房东;但如果这个涨幅并不是特别明显,就说明政策还是对房客有利的。

开发商、中介或将站上C位

我们一直将租客和房东放在事件冲突的聚焦点,却忽略了在租房市场上占据更大戏份的房产中介和开发商。近期关于自如办理个税申报出现的情况,也是受到了市场的极大关注。自如过去的操作口径是,在抵扣个税方面必须把出租方写为房东,但是现在是可以写为组织。

自如等房产中介做为房屋的代理人,在这一过程中究竟要担起什么样的责任至今还不明朗,但自如此举无疑是为了用户做出了巨大的妥协。对于这个现象,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“这个现象说明了一点,即类似机构代理租赁的过程中,‘房东’究竟是指代谁,这个概念是比较模糊的。因为这个也涉及到扣税,所以类似中介平台或长租公寓经营企业也是会比较谨慎的。但让个人房东来申报所得税等,其实意义不大,本身此类房源已经委托给此类机构了,房东是不太会去办理此类业务,更何况可能会发生税费成本。”

如果说自如等中介公司可以凭借中间人这一身份来避免冲突,那么自持租赁土地的开发商又将如何自处?

2017年内上海出台住房十三五规划,根据规划,上海将在2016-2020年新增租赁租房170万套。根据主要年份社会经济主要指标(2015)统计,上海市户均约2.7人,以此为据,170万套住房约可以满足459万租赁人群的居住需求。而同策研究院在11月发布的白皮书表示,上海市非户籍人口中,租赁人口约在600万人以上,加上户籍人口中的租赁人群,目前上海市租赁人口约1047万人。

无疑,十三五规划中租赁住宅的面世将大程度上改变目前的租房市场规则。

据好地网数据库显示,2018年,上海市共成交地块117宗,总建筑面积达到1033万方。其中成交租赁住宅35宗,总建筑面积205万方,占总成交面积的19.85%。伴随着租赁地块的不断成交,开发商自持的租赁住宅在市场上所占的比重越来越大。

据不完全统计,目前上海租赁住宅总数超50宗,建筑面积高达315万方。最早的一批租赁住房应是上海地产集团在2017年拿下的19幅地块,总计108万平方米建筑面积,可提供约2万套租赁住宅。而据上海地产集团总裁年初宣布2018年上半年开工4000套,2018年底全面开工的计划来看,2019年部分租赁住宅入市的可能性极大,也会逐渐促进住房市场规范化,在房租专项抵扣这个持久战上开发商或将站上C位。

在严跃进看来,“未来包括长租公寓企业、开发商等,实际上都需要在此类租金抵扣个税方面有更规范的操作流程。此类流程做到位,反而可以成为租赁业务的一个卖点或亮点。”
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