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祥生活服务申请赴港IPO 陈国祥女儿推向前台

摘要: 2020年刚上市的祥生控股集团半年后又将旗下物业公司祥生活服务的招股书递交到了港交所,5月28日晚间,祥生活服务集团有限公司(下称“祥生活服务”)递交招股书拟港股IPO,农银国际和建银国际担任联席保荐人。 据港交所披露的招股书显示,2018年至2020年,祥生活服务的收入分別为2.446亿元、3.39亿元及4.591亿元,复合年增长率为37%;毛利分别为0.533亿元、0.816亿元及1.156亿元,复合年增长率达到47.3%。净利润从2018年的0.124亿元增长至2020年的0.469亿元,复合增长率达94.4%。

/张垣

 

祥生活服务申请赴港IPO 陈国祥女儿推向前台

 

2020年刚上市的祥生控股集团半年后又将旗下物业公司祥生活服务的招股书递交到了港交所,5月28日晚间,祥生活服务集团有限公司(下称“祥生活服务”)递交招股书拟港股IPO,农银国际和建银国际担任联席保荐人。

据港交所披露的招股书显示,2018年至2020年,祥生活服务的收入分別为2.446亿元、3.39亿元及4.591亿元,复合年增长率为37%;毛利分别为0.533亿元、0.816亿元及1.156亿元,复合年增长率达到47.3%。净利润从2018年的0.124亿元增长至2020年的0.469亿元,复合增长率达94.4%。

祥生活服务前身为浙江省诸暨市祥生物业管理有限公司,自2002年开始向祥生集团开发的物业提供物业管理服务,公司的业务包括提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三类服务。

截至2020年12月31日,祥生活服务共有116个在管项目,总在管建筑面积从2018年的689万平方米增至1842万平方米,覆盖9个省26个城市。公司同期签约管理项目210个,总签约建筑面积为3734.3万平方米。

其中,报告期内,祥生活服务分别向浙江省的25个、44个及66个项目提供物业管理服务,分别占同期物业管理服务的在管项目总数的53.2%、55.7%及56.9%。

公司同期来自向浙江省的项目提供物业管理服务的收入分别为4560万元、7460万元及1.41亿元,占公司同年物业管理服务总收入的56.8%、58.4%及61.6%,占比逐年上升。

业务区域集中,这也意味着所面临的市场风险会更高,祥生活服务也在招股书中坦言,“我们的业务、财务状况可能尤其容易受到浙江省房地产或物业管理市场的影响。相较于其他业务地域覆盖更为广阔的竞争对手,公司所面临的地域集中风险更高。”

此外,物业管理服务方面,上述报告期内,祥生活服务来自祥生集团所开发物业提供物业管理服务的收入分别为5380万元、9950万元及1.97亿元,分别占来自物业管理服务收入的66.9%、77.9%及85.9%。

同期,公司来自祥生集团、祥生集团合营企业及联营公司的非业主增值服务收入占该业务收入总额的比例分别约为83.76%、98.64%、97.42%,占总收入的比例分别为53.1%、56.6%、40%。

过去三年间,祥生活服务来自独立第三方的物业管理收入由27.1%,猛降11.8%。但来自独立第三方的每平方米平均物业管理费最高时达1.88元,祥生集团及关联方最高时仅为1.75元。

得益于规模的增长,公司的收益也所有增加。2018年至2020年(下称“报告期”),祥生活服务实现营收分别为2.45亿元、3.39亿元、4.59亿元;同期对应的归母净利润为1243.7万元、2950.5万元、4634.8万元。

最为外界关注的是,陈国祥女儿陈雪宜担任祥生活服务的执行董事兼董事会副主席,负责制定集团整体业务方向及策略发展。这是继将儿子陈弘倪推向台前掌舵地产集团之后,陈国祥再为子女铺路。

根据招股书介绍,陈国祥担任祥生活服务董事会主席兼非执行董事,但不会参与公司业务的日常管理和运营,仅负责对集团的整体发展提供指导及制定业务策略以及统筹董事会。陈雪宜担任董事会副主席兼执行董事,负责制定集团整体业务方向及策略发展。招股书显示,陈雪宜现在是加拿大国籍,曾在加拿大英属哥伦比亚大学获得商业学士学位。

而从组织架构来看,祥生活服务与祥生集团并没有股权方面的交叉。

招股书显示,上市重组后的祥生活服务由陈国祥的家族信托全资子公司Shinfamily Limited持股98%;4月12日,原绿城集团高管寿柏年以860万元投资入股占2%股权,这也是寿柏年第二次投资祥生集团的产业。

而除了寿柏年外,祥生活服务的高管层可谓“群星璀璨”。祥生活服务的CFO陈国农,曾先后担任旺旺食品财务总监、中都控股财务管理部经理;独立非执行董事张恒龙任职于上海大学,职位为教授,自2019年11月起,担任中国社科院上海市人民政府上海研究院合作处主任。

另一方面,除收入严重依赖祥生集团外,祥生活服务应收账款也在增加,影响了公司的资产质量。2018年末到2020年末,祥生活服务应收账款及票据(减值前)分别为0.76亿、0.97亿、1.79亿。其中,来自关联方的应收账款及票据分别为0.53亿、0.57亿、1.18亿,占比分别为70%、59%、66%。

招股书中称,应收账款主要来自非业主增值服务,尤其是向关联方提供的案场服务。对于2020年,关联方应收账款翻倍增长的情况,祥生活服务的解释是,“由于2020年的大部份应收贸易账款均来自我们于下半年所提供的服务,我们于2021年初收取大部份有关应收账款,此举令截至2020年12月31日的结余相对较高。”

2021年4月末,公司2020年末的1.79亿应收账款及票据结清了1.15亿,其中关联方结算了0.61亿,第三方结算了0.55亿。从数据上来看,第三方结算比例为90%,关联方结算比例仅为52%。

此外,周转天数上,关联方的平均周转天数显著高于第三方的平均周转天数。相比第三方,祥生集团的应收款周期长、拖欠账款多。可以说,祥生集团享受着祥生活服务的服务,却不愿意及时付钱,考虑到两者的关联关系,难免有利益输送之嫌。

其他应收款一项,2018年末到2020年末,对关联方的其他应收款分别为0.79亿、1.85亿、2.88亿,祥生活服务称这是重组前的母公司祥生实业管理的集中资金管理下向关联方提供的现金垫款。

2020年末,公司应收关联方款项余额为4.1亿,占流动资产比例为60%。这影响到了公司的现金流。2020年,祥生活服务经营现金流净额0.85亿,同比下降24%。

祥生活服务一直被关联方占用资金,或许与祥生集团的高负债率有关。2020年末,祥生集团净负债率136%,已超监管红线,2017年祥生集团的净负债率曾高达1380%,十分惊人。

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