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脚踩两条红线 首创置业卖子减负

摘要: 5月10日,首创置业股份有限公司(以下简称“首创置业”)发布了2021年4月销售简报。根据销售简报,2021年1~4月,首创置业累计实现签约面积约112.9万平方米,累计签约金额约251.2亿元,同比增长131.3%;签约均价2.2万元/平方米。 虽然销售亮眼,但其2021年第一季度归母净利润净亏损1.83亿元,且负债持续攀升。 为了降杠杆,首创置业今年还拟出售奥特莱斯资产进行减负。 根据3月29日首创置业发布的《有关奥莱业务重组意向书》,首创置业拟转让全部奥特莱斯业务予首创集团,包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业其他奥特莱斯项目。

/张垣

 

脚踩两条红线 首创置业卖子减负

5月10日,首创置业股份有限公司(以下简称“首创置业”)发布了2021年4月销售简报。根据销售简报,2021年1~4月,首创置业累计实现签约面积约112.9万平方米,累计签约金额约251.2亿元,同比增长131.3%;签约均价2.2万元/平方米。

虽然销售亮眼,但其2021年第一季度归母净利润净亏损1.83亿元,且负债持续攀升。

据悉,首创置业债务已达千亿,Wind数据显示,2014年至2020年,首创置业的总负债分别为572.66亿元、818.14亿元、919.09亿元、1094.90亿元、1315.16亿元、1432.28亿元、1632.20亿元,其中,2020年总负债增速为13.96%。截至2021年一季度末,首创置业的负债总值上升至1674.71亿元,持续增长。

根据房地产行业的“三道红线”融资新规,截至2020年末,首创置业的净负债率为127%,剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%,现金短债比为1.13,触及了两道红线。

根据“三道红线”的触线情况,房企被划分为“红、橙、黄、绿”四挡。脚踩两条红线的首创置业为橙色档,负债年增速将不得超过5%。

而仅仅在今年,首创置业便多次发债融资,资料显示,今年1月,首创置业境外成功发行4亿美元5年期高级债券,票面利率4.65%;3月,公司成功发行两期境内AAA级公募公司债券合计人民币44.3亿元,期限3+2年,其中一期人民币20亿元票面利率4%,二期人民币24.3亿元票面利率3.97%。

此外,首创置业在4月计划发行的18.5亿元中期票据也被取消。4月29日,上海清算所发布关于首创置业2021年度第一期中期票据取消发行的公告,公司决定取消不超过18.5亿元的中期票据发行。对此,首创置业方面表示:“鉴于近期市场波动较大,结合公司实际情况,根据本公司安排,决定取消本次中期票据发行。本公司将另择时机重新发行。”

4月30日,首创置业公告表示,公司成功发行2021年第一期境内银行间中期票据人民币18.5亿元,期限3+2年,票面利率4.19%。

公开资料显示,首创置业是北京首都创业集团有限公司(简称“首创集团”)房地产业务的重要运营主体。公司主要业务包括土地一级开发、房地产销售、投资物业租赁,地产项目主要分布在京津冀、长三角和粤港澳大湾区等经济发达的区域。公司聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市,专注改善型项目和刚需快周转项目。

2018年,首创置业曾构建过2018年至2020年分别实现750亿元、1000亿、1400亿元销售额的蓝图。但是事实上,首创置业的销售情况并未如其所愿。

数据显示,2018年,首创置业全年的销售签约金额为706.4亿元,并未完成当年目标销售额;2019年,首创置业将千亿目标下调至800亿元,仅以808.1亿元销售额勉强达标;而在2020年,首创置业的销售额出现下降,为708.6亿元,同比减少12.31%。与调整后的800亿销售目标仍存在不小差距。

而在业绩表现方面,首创置业也逐渐呈现盈利乏力疲态。数据显示,首创置业2020年实现营业收入212.48亿元,同比增长约2%;营业利润18.01亿元,同比减少约49%;归属母公司股东净利润9.82亿元,同比减少约54%,近三年首次出现归母净利润下滑,也是2020年为数不多未进行分红的房地产上市公司之一。

从销售均价数据来看,2020年全年,首创置业销售签约均价2.4万元/平方米。2021年1-4月的签约均价2.2万元/平方米,均价出现下降。

此外,为了降杠杆,首创置业今年还拟出售奥特莱斯资产进行减负。

根据3月29日首创置业发布的《有关奥莱业务重组意向书》,首创置业拟转让全部奥特莱斯业务予首创集团,包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业其他奥特莱斯项目。

5月28日,首创置业股份有限公司、首创钜大有限公司发布关联交易公告,称将成立资产支持证券计划。

据公告显示,首创置业与首创钜大拟筹备一项名为中联首创证券-首创钜大奥特莱斯二期资产支持专项计划的资产支持证券计划,该计划将发行规模不超过人民币32.68亿元的资产支持证券(即发行),该计划通过将发行的所得款项注入该基金,间接获得4家项目公司全部股权,从而实现南昌、杭州、济南、合肥4项物业的资产证券化。该基金将使用该等注入款项支付收购4项目公司的股权对价,并向4项目公司提供股东贷款。由于内部重组,各项目公司将继续作为首创置业的附属公司入账,而该计划、该基金及该等项目公司的财务业绩仍将并入集团的财务报表。

而另一方面,在今年5月10日、11日北京开启的首次集中供地中,作为北京市属国企的首创置业没有竞得一宗地块。

根据2020年年报显示,首创置业拿地金额为189.9亿元、新增项目10个,均呈现同比下滑态势。据历年年报,2017年~2019年首创置业土地投资金额分别为367.6亿元、409亿元、355.5亿元,这三年的新增项目数量均超过15个。

与此同时,首创置业在2020年年报中透露,在当年拿地渠道中,公司大幅降低招拍挂拿地比例,主要通过产业协同、战略合作、并购、一二级联动等方式获取项目。

据媒体调查,自2021年以来截至5月18日,首创置业并没有在公开市场拍过地。目前公开可查的新增项目为浙江省桐乡市高铁新城,其为首创置业今年1月斥资5.48亿元收购所得。

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