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快递跨界房地产?顺丰房托上市即破发

摘要: 文/张垣  5月17日,顺丰房托正式在港交所挂牌交易。早盘,顺丰房托以4.49港元低开破发,跌破4.98港元的发行价约9.84%,收盘则下跌16.47%至每股4.16港元。顺丰房托全称为顺丰房地产投资信托基金,本质上为房

/张垣

 

快递跨界房地产?顺丰房托上市即破发

 

5月17日,顺丰房托正式在港交所挂牌交易。

早盘,顺丰房托以4.49港元低开破发,跌破4.98港元的发行价约9.84%,收盘则下跌16.47%至每股4.16港元。

顺丰房托全称为顺丰房地产投资信托基金,本质上为房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)。REITs是投资不动产的基金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

顺丰房托是国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金,顺丰房托自2月10日递表到挂牌上市,前后仅用了96天的时间。

招股书显示,顺丰房托基金由顺丰控股100%持有,初始投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业。IPO后顺丰控股的持股比例将降低为35%,公众基金持有人的占比将达到65%。顺丰房托IPO后将回收部分资金,顺丰控股也可以轻资产运营。

本次上市,顺丰房托计划向全球发售5.2亿个基金单位。5月14日,顺丰房托完成配售,定价为每个发售基金单位4.98港元。

而根据招股书显示,截止去年底,顺丰房托主要聚焦在物流地产,当前的投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业。三处物流地产的可出租总面积为30.76万平方米,估值达60.94亿元,平均出租率为94.9%。各物业均位于香港或内地主要的物流枢纽内,毗邻机场、海港、铁路、高速公路等交通要口。

其中,整个资产包中最亮眼的香港物业,毗邻香港国际机场,可出租面积16万平方米,估值52.8亿港元;佛山物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场,可出租面积8.5万平方米,估值5.5亿港元;芜湖物业临近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速,可出租面积6.3万平方米,估值2.6亿港元。

顺丰香港物流园区的面积大、租金高、估值高,对整个资产包的利润影响明显,每平方米的月租金为107港元,而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。顺丰房托基金过度依赖香港园区,势必造成了公司业绩的较大波动。2018、2019及2020年其收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元;运营利润为4.23亿港元、2.85亿港元及1.6亿港元;公司拥有人应占利润为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元。2020年运营利润大幅下降超85%,正是由于新冠肺炎疫情爆发,香港公开市场租金下降,导致投资物业公允价值大幅变动所致。

顺丰房托目前拥有的资产体量,相对于稍有规模的房企来说,还是非常小的,整体的业绩也不大。

招股书显示,2018年至2020年,顺丰房托的收入分别为2.56、2.69、2.79亿港元,年增长率仅为5.07%、3.72%。收入类型包括租金和管理费,其中主要为租金收入,可见在整体可供出租的面积、出租率没有太大变化的情况下,房托的收入增长必是缓慢的。

此外,顺丰房托对母公司顺丰控股依赖很强,招股书显示,截至2020年9月30日,物业合共有32名租户,租金收入总额排名前五位的租户(其中三名为顺丰房托基金的关连人士),约占总租金收入的83.3%,而顺丰关连租户约占同期总租金收入的81.8%。兴业证券、安信国际等多个证券机构指出其过分依赖于顺丰关连租户取得其绝大部分收入。

而针对顺丰房托上市即破发,业内表示,港股市场对REITs一向热情不高是遇冷原因之一。之前上市的一家房托基金为招商房托,在2019年12月上市时香港公开发售仅获得约1.43倍的小幅超额认购,首日收跌3.8%。

此前据安信国际分析,顺丰房托年化的收益率为5.3-5.9%,实际可比的收益率为3.3-3.7%,低于其他在港上市的房托基金。据标普全球2020年8月发布数据显示,内房海外REITs年收益率约在5%-8%。

另一方面,母公司顺丰控股经营业绩下滑,也被视为影响顺丰房托上市首日破发的重要因素。

据顺丰控股4月8日对外发布公告,该公司预计一季度亏损9亿元至11亿元。受此消息影响,顺丰控股4月9日股票开盘即跌停,当日报收72.72元/股。据悉,这也是顺丰控股上市以来,首次在一季度业绩出现亏损。

除了顺丰,据不完全统计,包括万科、富力地产、苏宁易购、宝湾物流、普洛斯、菜鸟、光明地产等均在国内探索发行物流资产证券化产品。

据仲量联行的数据显示,2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%,预计2021年物流地产新增供应面积将突破1000万平方米,创下历史最高位。

贝壳研究院商业地产分析师郑中接受媒体采访时表示,尽管顺丰房托基金上市破发,但物流地产近年来受益于电商和快递行业的快速发展,逐渐被资本看好。预计物流地产或将成为非住宅类房地产行业的新增长点。

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