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出售资产、减员四成 富力地产依旧踩中三道红线

摘要: 3月25日晚间,广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力地产”)发布2020年业绩报告。 年报显示,2020年富力地产实现权益协议销售额为1387.9亿元,营业额为858.9亿元,同比下降5.43%;毛利润为203.9亿元,较2019年297.7亿元同比下跌31.52%;净利润为91.5亿元,同比下降9.38%。 而在营收下滑的同时,富力业绩增长幅度几乎为零。2020年富力实现权益协议销售额1387.9亿元,不仅未完成1520亿元的年度目标,与2018年的1311亿元、2019年1382亿元销售额相比增幅也不大。 此外,富力地产董事长助理陈志濠在2020年业绩报告会上表示,富力2021预计可售资源为2700亿元,并再次将今年协议销售目标定为1500亿元。

/张垣

 

出售资产、减员四成 富力地产依旧踩中三道红线

 

3月25日晚间,广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力地产”)发布2020年业绩报告。

年报显示,2020年富力地产实现权益协议销售额为1387.9亿元,营业额为858.9亿元,同比下降5.43%;毛利润为203.9亿元,较2019年297.7亿元同比下跌31.52%;净利润为91.5亿元,同比下降9.38%。

而在营收下滑的同时,富力业绩增长幅度几乎为零。2020年富力实现权益协议销售额1387.9亿元,不仅未完成1520亿元的年度目标,与2018年的1311亿元、2019年1382亿元销售额相比增幅也不大。

此外,富力地产董事长助理陈志濠在2020年业绩报告会上表示,富力2021预计可售资源为2700亿元,并再次将今年协议销售目标定为1500亿元。

其实,早在2017年,富力集团联席董事长李思廉就提出2020年实现3000亿元销售额,据此计算,2019年富力就应该完成超1500亿元的销售目标。

而在连续两年失约年度目标后,富力地产的当务之急已经不是曾经的3000亿“梦想”,而是迫在眉睫的降负债。

这一点,在富力地产的年报中被明确指出,富力的2020年,是降负债的一年。

年报显示,2020年,富力集团透过审慎的购地策略、执行战略性的资产出售计划、以股本配售形式发行长期资本,削减债务共人民币374亿元。削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元及离岸债券及离岸贷款人民币19亿元。

年报显示,富力地产2020年剔除预收款后的资产负债率为76.7%,同比下降2.8个百分点;净负债率为130.2%,同比下降69个百分点;非受限现金短债比为0.40,较2019年同期提升0.03,三项指标仍全部在红线内。

房地产公司想要快速回血,最有效的方法显然就是出售资产。年报显示,在去年三、四季度中,富力地产已在频繁出售若干项目的部分权益。11月富力地产将广州国际机场综合物流园70%权益作价44.1亿元,转让给了黑石集团;2021年伊始,富力地产又将其持有的广州圣景地产25%股权、广州富景吉山地产50%股权、广州天力建筑工程公司90%股权质押给了广州城投。

同时,富力地产开启大力促销模式。据公开报道,2020年的最后几天,富力地产还曾以“25周年感恩回馈”作为主题举办员工购房活动,最低可有七五折。由于活动要求“不限套数、免费更名”,且要“一次性付款”,该活动为富力地产收获了大量回款。客户经由员工折扣进行购房,员工也因此赚得大量手续费,因此销售积极性也增高。

富力透露,2020年公司通过促销售、去库存、抓回款、控支出等方式,使得经营活动产生的现金流量转为正数。其中,回款率从2019年的低于70%增长到2020年的78%。

但在物业销售方面,2020年公司入账均价同比下降11%至8600元/平米。这主要是由于去年富力卖出去的房子有相当一部分是“存货”,均价较低,这些存货的销售金额入账之后则导致了入账均价下降。

财报显示,2020年富力的入账面积为917万平米,其中有30%即275万平米为存货,2019年这一数字为16%。这直接影响到了富力的销售毛利率。李思廉在业绩会上表示:“2020年,库存卖了205亿,毛利大约为14%,剩下部分的毛利为29.1%。”

总体来看,2020年富力地产的营业额相比去年同期减少49.22亿元,销售成本却相比2019年上升44.62亿元。

多重作用下,2020年富力地产毛利润为203.9亿元,同比下跌31.52%,毛利率为23.7%,同比下降9个百分点;净利润减少9.38%至91.5亿元,净利率为10.6%。

值得注意的是,最近两年富力的销售增速已经明显放缓。2017年~2020年,富力分别实现合约销售818.6亿、1310.6亿、1381.9亿和1387.9%,同比增速分别为35%、60%、5%和0.4%。

富力地产董事长李思廉表示,若价钱合适将继续出售资产,包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店。另外,集团亦有部分开发项目的股权,如果有合适的价钱和对手,亦会出售。

尽管削减大量债务及补充权益资本,富力的净资产负债比率仍高达130%。

截至2020年底,富力剔除预收款后的资产负债率为76.7%,净负债率130%,非受限现金短债比为0.4,依旧踩中三道红线,归为“红档”。

截至2020年末,富力的借款总额借为1597.3亿元,融资来源包括银行贷款、离岸美元有线票据、境内债券以及信托贷款,分别占51%、22%、12%及15%。其中一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的40%、47%及13%,即富力地产在2021年需偿还的负债达638.92亿元,而富力地产在刚刚进入2021年后开始了频繁的巨额兑付。

2021年1月4日完成“18富力10”回售本金及全额利息共计约人民币75.11亿元兑付;1月6日提前完成 “16富力01”公司债券本金及利息共计64.32亿元全额本息支付;1月20日,公告完成“16富力03”公司债券本金及利息共计38.52亿元兑付。

粗略估算,起码还有400亿的巨额债券本息兑付在等着富力。

对此,李思廉表示,富力手握399亿元现金,有信心在今年将净负债率降至100%以内。此外,截至2020年底,集团的库存现货有600亿,未来也会积极变现,以配合降低三条红线,目标在未来9个月降一到两条红线,然后在2022年底将三条红线完全消灭。

财报还显示,截至2020年12月31日,富力共有正式员工38824人,相较于2019年底的62305人,2020年正式员工数量减少23481人,同比减少近四成。对此,富力表示员工人数减少主要为出售物业管理公司所致。

不过在2020年11月,市场就传出富力地产将“裁员30%”的消息,富力当即发声明否认,表示“相关自媒体所发布、散布的有关内容纯属凭空捏造和诽谤,我集团从未停止岗位招聘,且无裁员计划”。

不过次月,一份富力地产内部文件《关于2021年营销体系各岗位人效管控的通知》传出,其要求各地区须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作,并在12月31日前完成人员配置及新员工上岗培训。

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