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万达商业撤回A股IPO 回马枪“杀回”港股

摘要: 3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商业”)发布消息称,基于对自身战略的研判,决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市,因此决定撤回A股IPO申请。 有消息称,万达商业内部人士向媒体透露,在撤回A上市之前,万达商业就已启动重组计划,最快将在2022年再次上市。 虽然通告中未明确未来具体上市地点,但业内人士估计,万达商业在进行新一轮轻资产化重组后,将大概率再赴香港市场上市。

/张垣

 

万达商业撤回A股IPO 回马枪“杀回”港股

 

3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商业”)发布消息称,基于对自身战略的研判,决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市,因此决定撤回A股IPO申请。

有消息称,万达商业内部人士向媒体透露,在撤回A上市之前,万达商业就已启动重组计划,最快将在2022年再次上市。

虽然通告中未明确未来具体上市地点,但业内人士估计,万达商业在进行新一轮轻资产化重组后,将大概率再赴香港市场上市。

公开信息显示,2014年12月23日,当时名为“万达商业地产”的万达商业在港交所主板上市,募集资金高达288亿港元,成为当年港交所最大IP0。然而当时香港市场对内地房企并不看好,加上内地和香港市场的估值落差,万达商业的价值遭遇严重低估,股价长期处于破发状态,让万达商业及投资者感到沮丧。在港交所挂牌的一年多时间,万达商业股价从最初48港元/股,直至退市,仅涨至52.5港元/股。

2016年3月,在登陆港股600多天后,万达商业从港交所退市,同年9月20日,万达商业正式摘牌。

2016年退市之后,万达商业为A股IPO门前等待五年多。2015年11月13日,万达商业在证监会官网披露了A股的招股说明书,其中拟公开发行不超过2.5亿股A股股票,募集资金约120亿元。该招股书显示,万达商业拟上市的资产以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)和文旅项目三类为主。

公开资料显示,2015年11月IPO预披露之后,万达商业虽然到2017年5月12日已经实现了企业IPO排位的快速攀升,处于沪市主板IPO候审名单中第61位,状态也已更新为“已反馈”,但是此后再也没有“更进一步”。

而此番突然撤销回A上市计划,引发市场一片哗然。

业内人士估计,万达商业在进行新一轮轻资产化重组后,将大概率赴港股上市。由于彻底实现轻资产化的管理运营,也为万达商业在H股上市提供了最大的可能性。值得一提的是,在本次撤回申请中,公司提出“尽快实现境内外上市”,该表态或意味着万达商业将开始资本市场的新征程。

据悉,2016年退市之后,万达先是将旗下酒店业务注入万达酒店发展,又逐步将房地产业务划至万达地产集团。在2017年那场“世纪并购案”中,万达商业更是大刀阔斧地一举抛售13个文旅项目。

次年,王健林再转身,决定将大连万达商业地产股份有限公司更为现名,并宣布:万达商业不再进行房地产开发,转型为纯粹的商业管理运营企业。

至此,万达商业在完成资金回血的同时,解绑了大部分“重资产”项目,实现了“轻资产化”转型。数据显示,即使在疫情爆发的2020年,万达商业当年新开业的万达广场仍多达45座。其中,轻资产型项目27个,占比超60%。同年,万达商业签约60个轻资产型万达广场,较上年增长67%;在建142个万达广场中,“轻资产型”项目占比超过80%。

据万达商业官网,轻资产模式即万达广场由合作机构专项基金投资,万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。资产全归投资方,所获租金净收益,万达与投资方按一定比例分成。

数据显示,2020年前三季度,万达商业营业收入为270.53亿元,较同期下降44.90%;净利润为107.2亿元,较同期下降42.14%。对于个中原因,万达商业表示,2020年一季度疫情期间,公司为支持租户经营提出为租户减免租金,免租金额达40亿元,导致收入、利润同比下滑。

根据上述财务数据,不难计算出,2020年全年,剔除因减免超过40亿租金和物业费影响,万达商业净利润水平在146亿左右。参照恒大、华润万象生活、碧桂园服务市盈率平均水平80倍,万达商业可能超过万亿市值。保守一些计算,按照物业板块平均35倍的市盈率计算,那么万达商业的市值将超过5000亿元;如按照50倍市盈率计算,万达商业的市值将超过7300亿元。

就目前的基本面来看,截至2020年三季度末万达商业管理了336个万达广场,可租面积3329万平方米。截至去年底,万达商业持有已开业368座万达广场的管理经营业务。无论是资产规模,还是管理商业物业面积,万达商业都是全球领先的商业物业管理公司。

另一方面,轻资产策略踏准了物管“风口期”。2018年,多家物业管理企业接连赴港上市。在港上市的多家物业管理公司的市盈率均高企。截至2021年3月24日收盘,恒大物业总市值1571.89亿港元,市盈率49.96倍;碧桂园服务总市值2137.15亿港元,市盈率66.96;融创服务总市值737.08亿港元,市盈率99.15倍。据克而瑞数据显示,2019年,在港上市的内资物管企业平均市盈率为49倍,2020年是35倍,均远超地产类企业。

地产分析师严跃进表示,在重新调整上市战略之后,万达商业以轻资产运营的形式输出管理人员、技术及品牌,降低成本,在港股将或将更受认可。

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