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中国金茂业绩“腰斩”

摘要: 1月25日晚间,中国金茂发布2020年业绩预告,在不计算投资物业公平值收益的前提下,预计公司2020年所有者应占溢利将较2019年度下降40%~50%。主要由于2020年房地产市场调控等原因,导致集团和集团部分联营及合营企业项目售价不及预期,需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。中国金茂还称,若不计减值因素,公司于2020年的物业交付结算收入同比增长40%~50%。

/张垣

 

中国金茂业绩“腰斩”

 

1月25日晚间,中国金茂发布2020年业绩预告,在不计算投资物业公平值收益的前提下,预计公司2020年所有者应占溢利将较2019年度下降40%~50%。主要由于2020年房地产市场调控等原因,导致集团和集团部分联营及合营企业项目售价不及预期,需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。中国金茂还称,若不计减值因素,公司于2020年的物业交付结算收入同比增长40%~50%。

从股权结构上看,中国金茂的控股股东为中化集团,其是国务院国资委监管的大型中央企业之一。

2019年7月,中化香港以86.74亿港元对价向中国平安下属子公司以及新华人寿分别转让17.87亿股和0.16亿股中国金茂股份;同时金茂又向中化香港配售1.69亿股,本次交易完成后,平安人寿成为公司第二大股东。

2018年,中国金茂销售额首次突破千亿大关,成功升级为千亿房企;2019年其在克而瑞房企年度业绩排行榜中首次进入房企前20强,排第18名。

2020年,中国金茂以2002.7亿操盘金额位居克而瑞排行榜第16位;以998.4万平方米操盘面积位列第25位。

在销售额步步高升的同时,近年来在限价政策的影响下,中国金茂的净利和毛利增速双双下滑。

2017年~2019年及2020年上半年,金茂的净利润增速分别为56.88%、31%、23.82%和1.73%,而同期扣非后净利润增速分别为-45.4%、259.78%、-12.53%和-39.02%,可以看到除掉非经常损益后,公司的净利润多个报告期都在大幅下降。

其中,2019年中国金茂归母净利增幅23.8%,主要来自利息收入和出售子公司所得。

Wind数据显示,2017年~2019年及2020年上半年,中国金茂的非经常性损益分别达到26.17亿元、3.14亿元、21.69亿元和24.08亿元,占当期净利润的65.79%、6.03%、33.62%和63.87%。数亿元的出售资产、投资物业公允价值变动及利息收入成为公司补充利润的重要来源。

2019年,中国金茂的毛利下滑了12.20%,毛利率下滑了超8个百分点至29.44%,主营业务盈利能力大幅下滑。而2019年公司的其他收入和收益同比增长了124.51%,当年来自出售子公司及合营联营项目的收益达到13.4亿元。2020年公司的毛利率同比下滑超4个百分点,同时则继续频繁出售股权,据不完全统计已出售了近10个项目的部分或全部股权。其中上半年来自出售子公司及合营联营项目的收益达到8.96亿元。

中国金茂2020年实现签约销售额2311亿元,同比增长43.71%,最终超额完成2000亿的销售目标,2018年金茂以84.7%的增速首入千亿阵营,而短短两年时间便突破了2000亿,规模扩张非常快。未来中国金茂也不打算慢下来,在2020年中期业绩发布会上,公司表示:2021~2022年会保持强劲的增长动力,2021年2500亿,2022年实现3000亿的签约目标。目标依旧是两年1000亿的跨越。

中国金茂销售业绩的达成与公司的大幅“让利”有很大的关系。2020年在疫情冲击下,中国金茂为了保证去化,进行了较大力度的降价冲量。对比可见,2020年的2月的12323.98元/平方米是近几年的最低售价。同时,相较2019年年中大部分月份20000元以上的均价,2020年3月、5月、7月的均价均在18000元/以下,整体降价力度较大。

另,截至最新报告期,中国金茂总资产为3901.09亿元,总负债2980.27亿元,净资产920.82亿元,资产负债率76.4%,剔除预收款后资产负债率为66.64%、净负债率76.6%。

截至2020年二季末,中国金茂流动负债有2259.67亿元,主要为其他流动负债,其一年内到期的短期债务有337.45亿元。

在备用资金方面,截至2019年末中国金茂银行授信总额为1571.36亿元,其未使用授信额度为873.81亿元,可以看出财务弹性尚可。

除此之外,中国金茂还有720.6亿元非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息负债有649.02亿元。

整体看来,中国金茂刚性债务有986.47亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为33%。

近年来,中国金茂少数股东权益增加,但所得净利润却减少,或是明股实债集中到期回购或新的明股实债方案注入推升少数股东权益规模。

在偿债资金方面,中国金茂主要依赖于外部融资。其融资渠道较为多元,除了发债和借款,还通过应收账款、股权融资、股权质押以及信托等方式融资。值得一提的是,中国平安的入股进一步拓宽中国金茂的多元化融资渠道。

1月28日,中国金茂公布将于2021年01月28日回购1200万股,每股回购价介乎2.99港元至3.05港元,涉资3632.2万元。

本年内至今为止(自普通决议案通过以来) 累计购回证券数目为1200万股,占于普通决议案通过时已发行股份数目的0.102%。

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