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保利地产失速:销售增速降至4.5% 频繁违规

“未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”2017年,董事长宋广菊对保利地产全体股东作出承诺。

然而,截至目前,保利地产想进入销售前三,还有一定的距离。保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,下称“保利地产”)公布的业绩快报显示,2018年公司营收1936.27亿元,同比增长32.31%;归属于上市公司股东的净利润为188.02亿元,同比增长20.33%;实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。然而,这样的销售业绩显然是不及公司预期的。

长江商报记者梳理2018年龙头房企业绩发现,2018年房企前三甲的全年销售额都在5000亿元以上,与第一名的差距已经拉大到超3000亿元。事实上,自2012年开始保利地产就再也没有进过销售排行前三,常年保持在行业第五,并且与竞争者的差距还在不断增大。

在“掉队”的同时,保利地产还存在财务费用上升侵蚀净利润率、销售回款不达预期、存货和负债压力增大等问题。

针对上述问题,长江商报记者发送采访函至保利地产方面,截止到发稿前没有得到回复。

销售额增速不断下滑

顶着央企黄金招牌的保利地产,想要重回行业前三的愿望很“迫切”。

4月9日,保利地产公告,2019年3月,公司实现签约面积283.07万平方米,同比增长29.64%;实现签约金额426.64 亿元,同比增长26.84%。2019年1—3月,公司实现签约面积 700.04万平方米,同比增长18.1%;实现签约金额1096.6亿元,同比增长26.14%。

1月初,保利地产公布的业绩快报显示,2018年公司营收1936.27亿元,同比增长32.31%;归属于上市公司股东的净利润为188.02亿元,同比增长20.33%;销售金额4048亿元,同比增长30.91%实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。

虽然销售业绩呈现增长趋势,但距离重回前三还存在一定差距。长江商报记者梳理保利地产近五年销售业绩发现其与行业前三的差距在不断增大。2014年-2018年,保利地产的销售金额分别为1361亿元、1471亿元、2203亿元、3150亿元、4048亿元。虽然呈现逐年增长的趋势,但是与之对应的行业第一的销售金额的分别为2120亿元、2627亿元、3731亿元、5500亿元、7287亿元;第二的销售金额的分别为2080亿元、2050亿元、3622亿元、5239亿元、6069亿元;第三的销售金额的分别为1501亿元、2015亿元、3090亿元、5131亿元、5511亿元。即使与第三名相比,保利地产也存在1463亿的差距。

与此同时,保利地产累计销售额增速也在不断下滑。从2018年年初的销售金额同比高达106.41%的增速一直下降至12月的4.5%,单月销售金额同比年底更是在0%附近的低位。销售单价也呈下降趋势,从2018年年初的1.66万元/平方米下降至年末的1.23万元/平方米,创两年间最低销售单价。

易居研究院研究总监严跃进向长江商报记者坦言,整体来看保利地产的销售业绩略低于市场预期,保利地产想要重回行业三甲还要时间。不过,与民营房企相比,保利在融资方面更有优势,对后续拿地扩张也更有裨益。

去年拿地149宗总价1023亿

为了重回前三,保利地产近年加速扩张步伐。

年报数据显示,2014、2015年,保利地产拿地数量分别为40宗和50宗;2016年保利地产新增项目112宗,拿地成本1214亿元;2017年新增项目204宗,拿地成本2765亿元。2018年拿地数量为149宗,拿地总价为1023亿元。2018年公司还收购了台达旅业、拿下佛山地王,其身影还频繁出现在厦门、广州、昆明、大连、武汉、福州、成都等城市。同时,保利还积极拓展海外市场,2018年12月以3914万澳元(约合人民币1.9亿元)的价格拿下了澳大利亚的两宗住宅用地。

加速开疆拓土的同时保利地产密集发债融资。披露业绩快报同日,保利地产公告称,拟发行中期票据,发行规模为50亿元,本期发行金额为15亿元,发行年限为3年。融资拟用于偿还长春、成都等多个地区开发项目银行贷款,以及补充流动资金。这是保利地产2018年以来第5次发行中期票据,此前4次累计发行金额150亿元。据统计,自2018年起,公司先后发行五笔融资,发行规模总计200亿元。

快速扩张给公司造成的后遗症不容忽视,财报数据显示,截至2018年9月30日,保利地产总负债6845.2亿元,与年初的5382.12亿元相比增长了1463.1亿元;资产负债率为79.87%,在A股上市房企中位列38位。

现金流状况也不容乐观,公司2018年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-109.64亿元,在A股上市房企中位居倒数第三。与此同时,公司的账面存货也在激增。截至2018年三季度末,保利地产存货达5091.8亿元,占期末总资产约六成,存货周转天数为2003天,需要5.5年才能消化完。

值得注意的是,财务费用上升侵蚀净利润率。虽然融资成本较低,但2018年上半年,保利地产的财务费用高达17.92亿元,逼近净利润的两成,较去年同期增加137%。

对此,严跃进指出,从此类负债等数据看,偿债压力及风险较大 ,投资者会比较担心。财务费用的开支,本身也会增加其成本和压缩利润空间。而存货周转天数越长,存货占用水平越高,流动性越低,对资金链也会造成一定影响。

高周转压力下频繁违规

为加速周转提效率,董事长宋广菊曾表示,公司在项目周转方面也学习了行业领军企业的一些做法,现已有专门的运营中心来提高效率。但是高周转是把双刃剑,掌握得好可以加速企业发展,过度则会对品牌价值带来损害。长江商报记者梳理发现,2018年下半年以来,保利地产在西安、太原、广州、长沙等地项目或被点名违规罚款或遭到业主维权。

2018年6月,太原保利地产3项目在交房过程中出现质量问题遭到百名业主维权;2018年7月31日,住建部点名20家房企、中介违规违法行为,保利地产在列。保利(长沙)西海岸置业有限公司开发的长沙保利天禧项目违规被查,开发企业纳入失信“黑名单”;今年3月,西安五项目违规销房被处罚;4月初,隶属于保利发展控股集团股份有限公司的清远鑫瑞房地产有限公司(以下简称“清远鑫瑞”)建设的清远保利天汇花园一期14#栋项目存在将未经审查合格的图纸用于施工的违法行为;清远市住房和城乡建设局对清远鑫瑞罚款30万元,责令改正。

严跃进指出,高周转往往重速度轻质量是一把双刃剑,在房地产行业粗放式发展阶段可凭借蛮力野蛮生长,但当行业进入品牌化时代后,高周转将企业品牌价值带来损害。
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