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复盘千亿房企“碧万恒融保” 年度回款目标集体踩线?

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数字永远是最直观的,拥有一份详细数字的公告更是被用户赋予更大的意义。每当一份新的公告出现,总能出现或解释一些用户不曾明白的东西。

又是一年年终总结,经历了政策频出的2017和市场低沉的2018,各大房企争相发布了自己的销售额,2018年中国房地产销售额百亿榜企业中,碧桂园、万科、恒大、融创、保利依旧死守榜单前五,中国资本观察记者根据报告,复盘活在千亿房企榜单前五的“碧万恒融保”。

并购联姻,万科拿地心情急迫

首先是碧桂园。作为以住宅高周转模式起家的碧桂园,一向是土拍现场常客。

碧桂园公告显示:2018年1月至6月,碧桂园拿地金额为884亿元,拿地面积达3298万平方米。受工程事故影响后,碧桂园有意控制拿地、开工、周转的速度。有数据显示,2018年全年碧桂园拿地金额约1200亿元,排列万科之后。

而长期被碧桂园压制的万科,凭借着1316亿元的拿地金额位居中国指数研究院拿地排行榜的榜首。万科的拿地信息则更为有趣,至少传递出两个信息点:第一,巧妇难为无米之炊,地块储备还是需要的;第二,在这个寒冷的冬天里,先下手为强。

据了解,2018年10月,北京万科以收购部分股权的方式跟华夏项目合作开发多个环京项目,交易对价32.34亿元。11月份,万科杭州公司以3.55亿元代价收购嘉凯城资产包;紧接着没几天,万科旗下企业收购海航基础旗下子公司所持有的海航中央酒店广场,总价约为10.35亿元。

谈及并购,自然是不能忘记融创。2018年年初,融创就以19亿元的大手笔接下海航地产旗下两家公司。10月29日晚间,又以人民币62.81亿元收购万达文化管理75%股权及万达BVI文创100%股权,接盘万达文旅的13个文旅项目管理公司。12月20日,融创增资2.94亿元,占注册资本3亿元的65%,入主重庆渝富地产。

值得注意的是,万科在拿地的渠道上逐渐学会了迂回战术。今年土拍市场并没有大数量的住宅地块挂牌,土地交易局也难再现百家房企争相举牌的场景,土拍溢价也从240%掉至0%。但房企之间的拿地竞争远远没有结束。在储备资源挂牌减少后,万科将目光放在了本地房企上。

合肥碧合就是最典型的例子。合肥碧合成立于2017年12月,是合肥当地的一家房地产企业。2018年4月,合肥碧合的公司股东变更为:安徽融辉置业有限公司(持股25%)、合肥万科置业有限公司(持股25%)、合肥碧发房地产有限公司(持股25%)、江苏金科天宸房地产有限公司(持股25%)。
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其中,金辉集团持有安徽融辉置业92%的股份。显而易见,万科、金辉和金科在土地储备大战中选择了“联姻”。“联姻”是万科非常喜欢的一种方式,2018年12月29日在上海七宝发生的建筑工地坍塌事件,就是万科和金地联合开发的七宝生态园项目。

碧桂园、恒大、融创忙跨界

在万科忙于联姻之时,碧桂园已经默默开始了自己的跨界表演。

2019新年初始,传来碧桂园高管大换防寻求跨界发展的消息。据了解,碧桂园11名高管,包括8名副总裁、1名助理总裁以及CIO徐斌和周鸿儒转投新业务,发力机器人、现代农业。

早在杨惠妍成为联席主席之时,碧桂园就在探索新的业务模式,但决定在农业上着力发展很大程度上与杨国强早年间的农民身份有关。据悉,下海经商创办碧桂园之前,杨国强因家境贫穷,自幼在乡间放牛种田。

成功后的杨国强也曾多次强调过农业发展,不仅如此,坐落于广东佛山的碧桂园就是一栋有着自我生态循环系统的绿植大楼。或许早在这个时候,碧桂园打算进军农业的想法就已透露。

和碧桂园的大胆跨界相比,万科还处在小心翼翼的试探边缘,相对于全新的跨界发展,万科更青睐“房产+”这一模式。先是将企业名称改为深圳市万科发展有限公司,然后将业务扩展至教育、养老、万村等与房产密切联系的新业务上。

选择更名的还有保利集团,现在,保利地产已经改叫保利发展。

说到跨界,恒大其实才是行业中的翘楚,旗下的广州恒大球队拥有大量的粉丝用户。不过,今年恒大似乎在跨界上跌了不小的跟头,成功收购100%股份的FF香港还是与恒大分道扬镳。2019新年前夜,恒大健康发布公告称,恒大对FF达成重组协议,FF中国将把南沙工厂的厂房和土地移交给恒大健康,双方至此和平分手。

不过,许家印的新能源汽车梦还没有破碎。早在2018年9月份,布局新能源汽车之初,恒大就已准备好B计划,斥资144.9亿元入股广汇集团成为其第二大股东。

在恒大与贾跃亭合作之前,融创孙宏斌就在贾跃亭身上栽过跟头。融创花费150亿元入股的乐视网、乐视致新和乐视影业在贾跃亭远逃美国之后,股价呈现断崖式下跌。目前,乐视网股价仅2.85元/股,相较于早前买入时市场显示的20元/股,孙宏斌损失惨重。
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回款目标集体踩线?

其实,不论是为了拍下地块而成为竞争者,或是因为分散风险选择和其他房企联姻,还是积极寻找跨界的边缘,都是为了回笼资金。

资本市场上,钱很重要,房企的回款目标也很重要。

1月4日,万科发布公告表示,12月份实现合同销售金额630.1亿元,实现合同销售面积438.7万平方米。至此,2018年全年万科共计实现合同销售金额6069.5亿元。

要知道,万科最初的回款目标可是6300亿,为了加速回款时间,万科将厦门的住宅打折出售,大呼“活下去”!可能是知道今年回款的困难程度,后来接受媒体采访的郁亮就已经为将来出现的情况打下预防针。郁亮表示,“完成销售回款基本没有问题,6300亿只是个形容词,在6000亿-6300亿之间都可以。”

不过说到底,万科还是没能完成2018年年初定下的6300亿的销售回款目标。

融创也在同天发布销售简报,信息显示,2018年,融创实现合约销售金额人民币4,649.5亿元。“4500亿,是融创中国2018年定下的保守目标。”融创中国董事会主席孙宏斌说道。

由此看出,融创也只是刚刚踩线通过而已。

1月7日,中国恒大集团发布公告称,其于2018年全年的合约销售金额约为5,513.4亿元。值得注意的是,这一成绩,无论是哪一种说法,13.4亿元的差异,都代表着恒大刚刚踩线超过其公布的2018年销售目标5,500亿元。

除此之外,全年没在回款目标上设线的碧桂园2018全年权益销售额5018.8亿。截止发稿,保利忙于公司高层变动和公司债的处理当中,还未公布年度合约销售金额。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“从全行业角度看市场降温肯定是带来一定的压力的,很多企业到了年底或者2019年年初,还是会有降价促销的做法。类似做法都是为了回笼资金。从当前企业资金面的情况看,很多企业资金面是有所改善的,这也有助于此类企业的资金压力减少。”

看来,要做到“手中有粮,心中不慌”,还需要给房企一段时间。
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