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2018房企千亿军团扩容 2019调整洗牌期待“小回暖”


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近日,2018年房企销售年终成绩单陆续出炉。克而瑞数据显示,2018年TOP100房企全年销售增长35%,千亿房企数量达到30家,比前两年有较大幅度增加。其中,碧桂园2018年全年销售金额7000亿元、万科6000亿元、恒大5500亿元分别位列前3位。

2018年,在“房住不炒”的指导下,各地各项调控政策超过400次。同时,去年整体融资环境依然保持收紧的态势,房企融资压力加大。在此环境下,房企艰难求生,为此开始了战略调整与谋新求变之路。

政策趋紧之下冲刺千亿业绩

2018年,房地产行业延续政策调控态势,政策频出。据统计,全国各地的政策调控次数超过400次,围绕“房住不炒”定位,涉及限购、限贷、限售、公积金等严厉措施。2018年5月19日,住建部发文重申调控目标为稳市场,落实问责机制;6月26日,住建部、公安部等七部联合发文,在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动;7月31日,中共中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,坚决遏制房价上涨。

2018年12月21日,中央经济工作会议的召开为2019年房地产调控指明了方向。会议提出了“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。

虽然2018年政策管控更加严格,房地产市场也相对不景气,但是许多房企通过调整战略等模式,越过了千亿大关。克而瑞数据显示,2018年千亿房企数量达到30家,相比2016年和2017年的12家和17家有了较大幅的增加。

2018年还诞生了12家新晋千亿房企,其中包括阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等。其中,金科2018年累计实现销售金额1291.1亿元,目标完成率达161.4%,超额完成了全年800亿元的业绩目标,并且在2018年前8月就超过了2017年全年的销售规模。  

2018年有26家企业货值突破千亿、22家企业建面达到1000万平方米。城市选择上,百强房企投资布局也更多聚焦在市场热度高的三四线以及中西部高能级二线。此外,从目标完成率来看,2018年有近9成房企按时完成了全年业绩目标。金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业更是在2018年11月就提前完成了全年业绩目标。  

克而瑞研究中心预计,就2019年而言,外部大环境未有实质性转变,现金流将成为制约房企拿地的重要因素。短期市场仍未见底,预计百强拿地将继续保持谨慎, 房企拿地规模进一步下滑。投资策略上,一方面房企拿地将更聚焦、更精准,另一方面,2019年主战场或从三四线转向二线,如何把握板块轮动节奏将成为关键。

历经市场调整和洗牌 房企逐步调整战略

2018年,市场整体融资环境依然保持收紧的态势,房企融资相关政策也基本处于底部运行。但年末随着“1031”和“1213”会议上对房地产和去杠杆相关问题上的态度有所缓和,近期房企融资有了回暖的迹象。虽然年末有多个房企的大额融资计划获批,但从目前来看,金融机构对涉及房地产的融资审核还是相当严格。

受调控影响,监管部门开始收紧企业银根,许多银行对借款的房企也设立较高的门槛。有业内人士指出,过去是对百强房企放贷,而现在可能只会青睐行业前三十名。这就使得大房企资金宽裕,中小房企资金紧张。受此影响,土地资源也在向大房企集聚。另外,国际金融环境、国际贸易格局的变化,也加剧了房企融资难融资贵的情况。

与此同时,许多房企还出现了诸如裁员、高管离职等一系列内部变动。一方面,受行业深度盘整影响,多家高周转的房企业开始收缩业务,裁撤非主业业务板块,由此,多家企业开始大规模裁员。另一方面,高管离职也屡见不鲜,这其中包括了万科、万达、龙湖、长实、泰禾、恒隆集团、华润置地、朗诗集团、融信中国、正荣地产、旭辉集团等知名房企,创下近5年来房企高管离职人数最顶峰,房地产行业进入人事动荡期。

另外,2018年,各地“抢人大战”的“戏码”也轮番上阵。几个月内,天津、南京、武汉、成都、西安等20多个城市接连出台了一系列人才引进政策,有的送房、送钱和送户口等政策向城市外来的人才张开了双臂。有分析指出,这场“人才大战”在楼市调控高压下,已变成放松楼市的跳板。

2018年,在市场调整和洗牌之下,中小房企未来生存环境不容乐观。房企间规模竞争将更加激烈,且继续分化,中小房企差距将越拉越大。此外,在融资难的环境下,中小房企的市场受到挤压,于是它们开始更名淡化地产色彩,往多元化道路拓展。据不完全统计,年内已有近20家房企通过更名去掉“地产”二字,以此开启战略新篇章。

克而瑞研究中心预测,在未来的一段时间内,房企整体的融资环境仍会处在较为严峻的环境中,促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是这段时间的主旋律。另一方面,在表内融资收紧的情况下,未来房企将继续深化与金融机构的合作、尝试开辟境外融资渠道,并通过开展新型融资方式积极拓宽融资渠道。另一方面,房企也将不断优化融资结构,通过增加中长期贷款和表外融资,将财务杠杆控制在合理水平。 

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国资本观察表示,2018年12月份的各类松绑或带动12月份销售行情的翘尾,这也体现了当前房地产市场的政策面效应。预计到了2019年,下行态势会持续,但是不排除到了2019年5月份的时候,也会形成一波小回暖的行情。随着市场交易的上行,市场的价格也容易出现反弹。
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