商业观察官方网站
资本市场权威媒体
今天是:2018年12月12日  星期三
你的位置:首页>正文

自如寓实地调查:长租公寓经营 监管须跟上

2.png

                                                                                          (图片来自于网络)

Metta自如寓,一座位于北京市丰台区科技园总部基地16区的半地下多层公寓,是自如旗下子公司自如寓(北京)酒店管理有限公司(以下简称“自如寓”)运营的一家长租公寓。目前,来往有很多年轻人开始了在那里的生活。据公寓管家介绍,11月中旬仅剩不到两个空位。

作为长租公寓目前经营现状的观察点,中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者对相关方进行了实地走访。发现在长租公寓提供的产品中,出现光照不足、半地下室等问题。对于目前的监管现状,房地产和互联网研究院创始人相国良认为,既然行业创新是走在前列的,反过来就要求政府在监管上必须要与时俱进。

居住环境监管在路上

“一分钱一分货”的观念指导下,来北京工作的租客小Q选择了房价相对较高的Metta自如寓。本以为可以拥有相对舒适的住宿环境。但是,对比该公寓大厅灯光下的宽敞、宜人,房间内部却不尽如人意。

记者来到Metta自如寓的底层公寓看到,那里的房间和其他房间一样,是大约8平米的人均居住面积,经过特殊设计,看起来还算简约。但是,公寓楼本就处于地下二层,尽管门前是一个比较大的广场,但是由于周围房屋林立,公寓底层房屋并没有光照优势,从内部来看,白天进入房间,一定需要开灯照明。

“入住前,管家说过,外面会装一条‘光带’,会带来像阳光一样的光亮。但是,后来发现,只不过是白天开一下灯。”曾经租住了自如寓,又因种种原因离开的租客向中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者谈起当初的半地下室时,提到了自如寓管家给出的解决白天无光照的办法。

走访中,一位Metta自如寓新入住不到半个月的房客,正在向管家反映空调噪音的问题。对于底层房间没有光照的问题,他坦言说,“白天进去,那些房间确实要开灯的。楼上会好很多。”

对此,记者试图从自如寓管家或者自如寓工作人员那里得到是否被允许出租半地下室房间的答案。只得到管家的答复,“我听领导说过,这里是有正规手续的。而且出租几个月以来,从来没有发生过被有关部门调查的问题,更不会被查处。但是有关文件自己也没有见过。”记者联系自如寓官网给出的运营主体联系方式,截至发稿仍未有回复。

对于Metta自如寓半地下室房屋是否合规?某房管所工作人员表示,尚无确定的答案。但基于其部分房间无法正常得到光照等情况,他大胆预测,“我觉得,这个地方早晚要拆”。

众所周知,北京市在大力打击群租房,多举措并举拆除隔断、暗间、地下室。 某房管所的工作人员对记者表示,所有的住房有结构设计方面的要求,在通风、光照方面,有不同于商用楼房的标准。这是出于人体对阳光、空气的天然需求的考虑。而地下室、隔断房却打破了房屋的原有合理结构,自然无法达到标准的通风、光照标准,长而久之,对居住人的身体健康将带来不利影响。
3.png

                                                                                   (自如官网Metta自如寓房间图)

自如寓地处丰台科技园总部基地16号区13号楼的这座公寓,位置有些尴尬。记者试图找到对应的房管部门,无果。相应区域的工商管理所则表示,他们还没有查到有关这个公寓在该区域的登记信息。而记者查询自如寓(北京)酒店管理有限公司工商登记信息发现,该企业实际注册地却位于北京市密云区。

根据北京市住建委2017年11月29日发布《物业行业安全生产隐患排查要点》,在地下空间的使用方面,排查要点明确禁止将违法建设的地下空间出租;禁止将规划用途为非居住用途的地下空间出租居住。

记者同时查阅《北京市住房和城乡建设委员会北京公安局北京市规划和国土资源管理委员会关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》中附件,《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则(试行)》第二章《消防安全技术措施》第六条规定,集体宿舍的居住房间不应布置在地下室及半地下室。

其后,记者辗转找到了Metta公寓对应的工商所工作人员。工作人员告诉记者说,日前,他们已经到该公寓进行过检查。过程中,他们无法获取关于该公寓实际经营的有效证据,比如收据、发票等。对此,工作人员表示,已经通知公寓负责人近期到所里,对有关情况进行沟通。

对于企业实际经营的证据搜集,工商所工作人员则表示,他们正在想办法搜集,也希望知情者可以协助提供证据。而此举的目的,该工作人员表示还不方便透露。如果涉及违规异地经营的情况,会要求整改。

据租住过Metta自如寓的租客介绍,他们预订房源、签租房合同、交付押金房租等费用,都是通过自如租房App,软件上的合同有自如寓(北京)酒店管理有限公司的电子公章。

对此,房地产和互联网研究院创始人相国良向中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者表示,所有通过App这种无纸化系统等处理的签约,都是时代的进步。所以,这反倒是要求政府应该与时俱进,来匹配这种创新的企业所进行的业务创新,然后做相应的调整,而不是企业要倒回去适应政府。毕竟,政府本来就是为企业服务的,本来长租公寓的税收等方面,也并没有理顺,很多城市都没有特别明确的要求。

在相国良看来,既然行业创新是走在前列的,反过来就要求政府在监管上必须要进步,政府应该想清楚,制定好规则和惩罚的措施,完善相关法律,把行业里的害群之马清除出去。至于App系统上面如何对接、如何查找资金流向,都是些技术性的问题,其实并不存在障碍。

长租公寓野蛮生长

市场普遍认为,长租公寓目前处于野蛮生长状态。据统计,2015年中国租赁市场成交总额已超过1万亿元,租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元,租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。
1.png

                                                                                             (图片来自于网络)

在政策红利支持和租赁市场潜在的巨大发展空间下,长租公寓市场受到各方青睐,据悉,万科泊寓、龙湖冠寓、招商公寓等一批由开发商介入模式打造的集中式长租公寓发展势头迅猛,在全国多地积极布局住房租赁市场。

专业研究报告指出,未来,多主体竞逐,合作或成常态。当前我国长租公寓的发展还处于初步阶段,整体来看,我国租赁市场的模式仍以C2C为主。在当前 B2C 模式中大部分机构采取不持有物业的轻资产运营模式,租赁市场中机构渗透率不足 2%,长租公寓目前仍未实现规模化与品牌化。

伴随政策鼓励发展住房租赁市场,多主体纷纷涉足,未来将呈现多主体供给、多模式并存的局面。从供给端看,长租公寓产业链上两个关键环节为房源与客户的获取,同时,连接房源与客户的平台同样居于重要地位。

未来,房企、互联网公司、金融机构存在巨大的合作空间。从已有的模式看,已经出现银企、银政合作以及互联网公司与政府、房地产中介服务机构合作的实践。未来,长租公寓的运营模式将逐步由C2C向B2C过渡,供应主体中规模化机构的占比将逐步提升,长租公寓市场多方合作或成常态。

当前国内长租公寓发展的现状以及国外住房租赁市场的发展经验表明,长租公寓的目标客户群体多聚焦在青年群体。从需求端看,长租公寓的市场定位主要满足有长租需求且有一定支付能力的群体。高校毕业生、异地就业人士等均有长租需求,不同长租需求群体对居住条件的要求亦不相同。在细分市场的前提下,长租公寓在满足基本居住需求的同时更加注重提升公寓的居住体验,完善租前、租后服务,提升社交属性等均成为公寓运营方提高入住率的有效方式。

另外,金融支持方面,当前国内类 REITs 产品密集获批,多家金融机构积极布局住房租赁市场,利好供需两端。受制于法律、税制等因素,现阶段国内发行的类 REITs 产品债权属性较多。REITs、CMBS 产品的获批能够拓宽供给主体的融资渠道,对房企而言,资产证券化产品的推出为其退出奠定了基础,为重资产“减重”。

迅猛发展之下,暴露出众多问题。

长租公寓品牌还面临投入大、周期长、盈利难等困境,资产价格高导致租金回报率长期较低。据统计,目前长租公寓的行业平均利润水平仅仅在2%-4%,现金流回正周期至少需6年以上。

许多基本概念仍无准确定义。比如,什么是住房租赁企业?而长租公寓的等提供的是居住住房,还是长租酒店?一些长租公寓运营商认为企业自己是提供经营性住宿服务,应该归类为生活服务业企业。有些没有房地产经纪资质的个体工商户和个人从事租赁经营活动,也无明确定性。

法律法规缺失让监管无从下手。比如,各地普遍缺乏改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目,或多或少不符合规划、土地等相关要求,也不符合《消防法》的“规划前置”消防审批条件,消防部门无法进行消防审批。有法律人士表示,政府租赁平台一旦将“问题房源”作为有效信息发布,就有可能异化为以政府公信力为中介机构背书。
收藏 打赏

您需要登录后才可以回复文章,登录注册

相关文章推荐