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自如寓再现“甲醛”魅影——长租公寓轻资产商业模式之困

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地下二层的公寓楼,厅堂灯光还算明亮,桌椅布置有新意,整体装饰也还算温馨。这是位于北京丰台科技园总部基地的Metta自如寓。

而就在不久前,租客小Q向中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者反映,他住过的自如寓(北京)酒店管理有限公司(以下简称“自如寓”)运营的Metta自如寓甲醛含量与自己找专业机构检测到的甲醛含量结果不符;同时,租房合同里说好的甲方负担冬日取暖费,因为根本无法统一供暖而变成了需要自己承担的空调费。

“本来住地下室就需要常开空调换气,再用1.5元/度的商业用电取暖,这样算下来,我一个月的房租几乎要增加1000块。”对此,租客小Q有些不满。这已是自如第“N”次因为甲醛问题被投诉,前不久的甲醛事件可谓是“满城风雨”。而对于近年来兴起的长租公寓市场,有评论表示,中介系长租公寓运营商资产较轻,合规经营意识和抗风险能力较差。

房地产和互联网研究院创始人相国良接受中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者采访时表示,自如甲醛事件的本质,是整个自如的商业模式造成的,商业模式决定企业怎么做,用什么东西。

自测与商家数据不符

今年五月,租客小Q在自如的租房App上,和管家敲定了丰台科技园总部基地16区13号楼那里,Metta自如寓的房间。那时候,他想,品牌公寓虽说服务费高点儿,但是踏实、放心。

住进去没多久,租客小Q发现房间里白天通风并不通畅,也没有阳光照射也就算了,最不能让人安心的是,虽然每天走时通风,开空调换气,他的鼻腔竟然出现肿胀等问题。这里是不是就是传说中的甲醛房?加之他自带甲醛敏感报警系统的鼻子,告诉他——这里可能不太安全。

毕竟要住一段时间,不放心的小Q,亲自找到专业检测机构对甲醛含量做了检测。经由中环科技环境监测(北京)有限公司做的一份检测报告结果显示,该房间的甲醛含量为0.09mg/m³。
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小Q多次找到自如寓管家沟通。采访中,应管家的引导,中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者在自如租房App上找到了小Q所住房间的空气质量检测结果,那里的数据显示,经过由英国PPM科技设备公司的精密检测仪检测,该房间甲醛含量<0.02mg/m³,远低于标准值≦0.10mg/m³。
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(自如租房App关于小Q所住房间空气质量的检测结果)

管家告诉中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者,这里的房子大约2017年12月份建成,检测合格以后才开始出租。既然如此,已经到了2018年5月份,不该出现空气质量问题。而且,入住前,他们向小Q出示了房屋空气质量检测合格报告。

显然,甲醛含量为0.09mg/m³的检测结果,远远高过自如租房App给出的数据<0.02mg/m³。

难道是自如寓甲醛含量检测数据有问题?对此,不同的管家都会强调,自己的工作只是负责管家,只知道所有的房间都经过了专业的检测且合格。随后记者向该公寓的经营主体,自如寓(北京)酒店管理有限公司的媒体邮箱发去了问询,但至今没有得到对方的回复。

无独有偶,记者发现,新浪旗下消费者服务平台“黑猫投诉”上,关于自如的投诉多达105条。近期关于甲醛超标的投诉比比皆是。
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自如寓甲醛问题已经出现有段时间了,就此,自如生活资产管理有限公司CEO熊林曾对媒体表示,9月1号开始,全国所有首次出租房源全部下架做检测。并承诺:“所有自如出租的房源必须有CMA检测资质的这样的机构检测合格,我们会把检测的报告放在网上,检测合格以后我们再行出租”。

至于甲醛超标问题背后的原因,业内人士认为,引发空气质量不达标的原因比较多,装修材料就算全部都是合格的,也会因为空气流通不畅等原因,导致部分房源存在超标现象。房屋装修问题是整个行业的痛点。

对此,也有人表示,行业痛点是事实,但是“屡教不改”更大程度上源于规模扩张与管理运营、成本控制的对立性。

房地产和互联网研究院创始人相国良接受了中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者采访,他认为,自如甲醛事件的本质,是整个自如的商业模式造成的,商业模式决定企业怎么做,用什么东西。

相国良表示,因为自如产品线中,有一部分需要重度装修。从成本这个视角来看,一定是需要节省成本,而节省成本难免导致材料上的甲醛超标等情况存在。

至于这一次出现实际检测结果跟平台标注数据不一致,“这属于态度和能力的问题,看出自如是不是发自内心的想解决问题。”

相国良同样提到了自如内部的那次整改行动,比如放置三十天再出租等措施,“看起来比较诚恳和公开公正。”

房间供暖是个问题

租客小Q被安排换了房间,那里的通风好很多,也没有了前一间房的怪味儿。但是,再仔细阅读改签后的租房合同,他察觉到另一件让他闹心的事儿。

“合同里写的很清楚,由自如寓负担供暖费。但是,住进来之后我才知道,到了冬天,这里根本不会有集中供暖,是需要空调,而电费自负。”对此十分不满的租客小Q,对非居民用电的费用收取标准还算了解,“非居民用电本来就比居民用电贵,但是分闲时低于1元/度,而忙时才刚超过1.5元/度。自如寓统一按照1.5元/度收取。自如寓连电费钱也要多赚?”
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                                                                   (租赁合同中有关取暖费的约定)
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                                                                    (北京市城区非居民销售电价表)

电贵,水也贵。在租客小Q的解除租房合同协议上,可以看到,自如寓需要租客承担的水费价格是每立方米11元。而根据北京市发展改革委员会2014年4月28日公布的《关于调整北京市非居民用水价格的通知》,旅游饭店餐饮业等其他非居民用户,自2015年1月1日期,水价为每立方米8.15元。

租客小Q算了一下,对比合同里的房租费用,自己实际要每个月多承担近1000元。经过多次沟通,他们告诉小Q,能给住户提供的最大权益,是无责退租。否则,只能接受。
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                                                                   (北京市非居民用水价格表)
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                                  (解除合同协议中标明该住客承担的水、电单价:水费11元每立方米,电价1.5元每度)

同样是在“黑猫投诉”,与取暖费相关的投诉也多次出现。
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市场规模将达4万亿

自如全称为北京自如生活资产管理有限公司,其前身为链家旗下的资产管理业务——链家自如,自如寓(北京)酒店管理有限公司则是其全资子公司。

自如寓是自如的升级产品。自如官网显示,自如寓主要分布在北京、上海两个城市,其中北京有包括城市之光自如寓、Metta自如寓、亚运村15自如寓等8家公寓,上海目前则仅有两家。2014年12月,自如“资益+”隆重上线,管理资产超3000亿。

资料显示,自如作为提供高品质租房产品及服务的O2O互联网品牌,旗下现拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线。自如还提供包括保洁、家修、搬家及自如优品多项服务。

北京Metta自如寓,被官网标注是全球第一栋单身社交公寓,定义未来城市青年居住方式。中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者在走访时,这里的管家介绍说,所有的房间只允许住一个人,11月中旬,仅剩位数不多的两三间房。价格则在2500到3000一间不等,面积在8平米左右,区别于是否带独立卫浴。

对于长租公寓行业目前的发展状况,相国良对中国资本观察(www.zgzbgc.cn)记者表示,我们处在一个租售并举的时代,国家支持租赁行业的发展。但是,像自如寓这类集中式的模式,一是重度装修会存在一些问题;另外,运营方面的费用比较高,再考虑物业归属问题,有可能涉及一大笔资金。综合来看,集中式公寓必须能保持较高的出租率,而如果不是在一定的规模之上,很难赚钱。

有专业人士也表示,自如是近年来兴起的长租公寓市场的竞争者,他们从中介业务切入,将自身托管的业主房屋进行出租,是一种不持有物业的轻资产运营的商业模式。

东方证券研报统计数据显示,我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元,全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%,将近全国市场的一半。预计在将来我国的租赁人口和租赁市场规模仍将不断扩大,有望分别突破3亿人口及50000亿元人民币。至2030年中国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。

新华社最近的报道里提到,近年来,长租公寓在中国房地产市场上已愈发普遍,主打养老需求、中高端租户乃至企业外籍高管等类型的长租公寓也屡见不鲜。

人民网评论认为,目前,已有超过10家长租公寓运营商先后出现经营问题。其中,包括野蛮扩张、经营管理混乱、侵害租客合法权益等。与地产系和酒店系不同,中介系和创业系长租公寓运营商往往资产较轻,不直接持有房屋,主要通过腾挪资本维持运营,合规经营意识和抗风险能力较差。而且,其业务涉及面大,涉众性强,如果不及时采取措施,很可能影响金融稳定和社会稳定。
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